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IMMOBILIEN AKTUELL – INTERNATIONAL

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IMMOBILIEN AKTUELL – INTERNATIONAL

Die Immobilienmarktanalyse der OeNB

OESTERREICHISCHE NATIONALBANK

E U R O S Y S T E M

(2)

Vor dem Hintergrund der bedeutenden Rolle der Immobilienmärkte für die Preis- und Finanzmarkstabilität analysiert Immobilien aktuell vierteljährlich alternierend die Entwicklung der Immobilienmärkte in Österreich und in den Ländern der Europäischen Union.

Medieninhaberin und Oesterreichische Nationalbank

Herausgeberin Otto-Wagner-Platz 3, 1090 Wien

Postfach 61, 1011 Wien www.oenb.at

[email protected] Tel. (+43-1) 40420-6666 Fax (+43-1) 40420-04-6698 Schriftleitung Doris Ritzberger-Grünwald Koordination Antje Hildebrandt, Karin Wagner

Redaktion Rita Glaser-Schwarz

© Oesterreichische Nationalbank, 2020.

Alle Rechte vorbehalten.

Reproduktionen für nicht kommerzielle Verwendung, wissenschaftliche Zwecke und Lehrtätigkeit sind unter Nennung der Quelle freigegeben.

(3)

Quelle: Eurostat, EZB.

Anmerkung: Griechenland Datenstand Q4 18.

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Inhalt

Marc Bittner, Antje Hildebrandt, Martin Schneider, Karin Wagner, Walter Waschiczek

Überblick ... 4 I Immobilienmarktentwicklung in Österreich ... 5 2 Immobilienmarktentwicklung in der EU ... 7

2.1 Immobilienmarktentwicklung in CESEE 8

2.2 Immobilienmarktentwicklung in den übrigen EU-Mitgliedstaaten 17 Literaturverzeichnis ... 24

Anhang ………...26

Redaktionsschluss: 2. März 2020

Die in dieser Ausarbeitung durchgeführten Analysen spiegeln die Sichtweise der Oesterreichischen Nationalbank wider. Aus den Ergebnissen lassen sich keine Aussagen über Bewertungen von Einzelimmobilien sowie Kauf- oder Verkaufsempfehlungen ableiten.

(5)

Diese Analyse beschreibt die Entwicklungen vor der Corona-Krise und vervollständigt damit die Zeitreihen für das Jahr 2019

Überblick

Österreich: In Wien kam es zum Jahresende 2019 zu verhalteneren Preissteigerungsraten als zu Jahresbeginn. Im vierten Quartal 2019 wurde ein Anstieg von +4,3 % (nach 2,7 % im dritten Quartal, jeweils im Vergleich zum Vorjahr) verzeichnet. Für das Gesamtjahr 2019 bedeutet dies einen Zuwachs von 4,9 % auf Basis revidierter Daten. Im restlichen Bundesgebiet setzte sich mit +1,2 % (nach +1,7 %, jeweils im Vorjahresvergleich) der Trend sinkender Preissteigerungsraten fort (Gesamtjahr 2019: 2,6 % im Vorjahresvergleich). Das Wachstum der Wohnbaukredite beschleunigte sich im zweiten Halbjahr 2019 leicht. Die Anteile der Fremdwährungskredite bzw. der variabel verzinsten Kredite gingen leicht zurück.

An den CESEE-Wohnimmobilienmärkten war eine dynamische Preisentwicklung zu beobachten: In allen CESEE-Ländern lagen die Immobilienpreiszuwächse im zweiten und dritten Quartal 2019 mit Ausnahme von Rumänien über dem EU-Durchschnitt (ohne CESEE). Dennoch entwickelten sich die Wohnimmobilienmärkte in dieser Region durchaus heterogen: In einigen Ländern wurde das Vorkrisenpreisniveau für Wohnimmobilien bereits überschritten (wie beispielsweise in der Tschechischen Republik, Ungarn und der Slowakei), in anderen Ländern lag es deutlich darunter (u. a. in Bulgarien und Rumänien). Ebenso bestanden Unterschiede bei der Entwicklung der Wohnbaukredite: In einigen CESEE-Ländern entwickelten sich die Immobilienkredite und die Haushaltsverschuldung für Wohnraumschaffung dynamisch (insbesondere in der Slowakei), in anderen Ländern war das Wachstum für Immobilienkredite relativ niedrig (z. B. in Lettland). Eine heterogene Entwicklung war auch auf der Angebotsseite zu beobachten: Viele CESEE-Länder verzeichneten Angebotsengpässe bei den Wohnimmobilien (u. a. die Tschechische Republik), andere Länder hingegen ein stark wachsendes Angebot (wie z. B. Estland).

Im Gegensatz zu Österreich und CESEE zeigte sich in vielen übrigen EU-Mitgliedstaaten vom zweiten auf das dritte Quartal 2019 ein Rückgang des Wachstums der Immobilienpreise, während in einigen Staaten keine Veränderung verzeichnet wurde. Lediglich in Belgien, Schweden und Italien stieg das Wachstum zuletzt etwas an, wobei Italien erstmals seit langem wieder eine leicht positive Wachstumsrate bei Wohnimmobilienpreisen aufwies. Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien (Immobilienpreisindex in Relation zum Einkommensindex) nahm seit 2015 in fast allen EU- Mitgliedstaaten (ohne CESEE) ab, am stärksten in Portugal, Luxemburg, den Niederlanden, Irland und Deutschland. Im Vergleich zu CESEE zeigt sich in den übrigen EU-Mitgliedstaaten eine weit höhere Verschuldung mit Immobilienkrediten, insbesondere in Dänemark, Schweden, den Niederlanden, im Vereinigten Königreich und in Luxemburg.

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I Immobilienmarktentwicklung in Österreich

1.1 Wiener Immobilienpreise zeigten zu Jahresende 2019 eine verhaltenere Entwicklung als zu Jahresbeginn, in den Bundesländern waren ebenfalls relativ moderate Preissteigerungen zu verzeichnen

Im vierten Quartal 2019 kam es bei den Wiener Wohnimmobilienpreisen mit +4,3 % (nach 2,7 % im dritten Quartal) zu niedrigeren Zuwachsraten als zu Jahresbeginn. Für das Gesamtjahr 2019 bedeutet dies einen Zuwachs von 4,9 % auf Basis revidierter Daten1. Im restlichen Bundesgebiet setzte sich mit +1,2 % (nach +1,7 %) der Trend sinkender Preissteigerungsraten fort. Dies bedeutet einen Zuwachs von 2,6 % für das Gesamtjahr 2019. Damit ergibt sich für Gesamtösterreich ein Zuwachs um +3,0 % (nach +2,3 % im dritten Quartal und einem Plus von 3,9 % für das Gesamtjahr, jeweils im Vorjahresvergleich).

Tabelle 1

1.2 In Wien stiegen die Preise am stärksten bei neuen Eigentumswohnungen, in den Bundesländern setzte sich im Jahresverlauf eine Verminderung des Preisdrucks bei den Eigentumswohnungen fort

In Wien stiegen wie bereits im gesamten Jahresverlauf vor allem die Preise bei neuen Eigentumswohnungen (+5,4 % im vierten Quartal 2019). Bei den Wiener Einfamilienhäusern beschleunigte sich im Jahresverlauf der Preisauftrieb mit zuletzt +4,3 % (nach +2,8 % im dritten Quartal, jeweils im Vorjahresvergleich), wobei Einfamilienhäuser ein relativ kleines Marktsegment in Wien bilden.

In den Bundesländern ohne Wien waren die Steigerungen deutlicher bei gebrauchten als bei neuen Eigentumswohnungen, wobei beide Segmente einen Trend rückläufiger Steigerungsraten verzeichneten (zuletzt ein Minus von 0,7 % bei neuen Wohnungen bzw. ein Plus von 0,6 % bei den gebrauchten Wohnungen, jeweils im Vergleich zum Vorquartal). Die Preise von Eigentumshäusern stiegen im vierten Quartal mit +1,3 % (im Vorjahresvergleich) nur geringfügig.

1 Hierbei kam es zu einer einmaligen Datenrevision des zweiten und dritten Quartals 2019.

Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Österreich

Q4 19 Q3 19 Q2 19 Q1 19 Q4 18 Q3 18 Q2 18 2019 2018 2017 2016 2015 2014 V er ä nd er ung zum V or ja hr in %

Österreich +3,0 +2,3 +5,6 +5,0 +7,4 +8,0 +5,0 +3,9 +6,9 +3,8 +7,3 +4,1 +3,5 Österreich ohne Wien +1,2 +1,7 +3,6 +4,1 +8,5 +9,7 +6,0 +2,6 +8,5 +4,9 +9,1 +5,1 +3,1 Wien +4,3 +2,7 +7,0 +5,5 +6,7 +6,5 +4,2 +4,9 +5,2 +1,5 +3,8 +2,2 +4,2 V er ä nd er ung zum V or q ua r ta l in %

Österreich +0,8 –0,4 +1,2 +1,4 +0,1 +2,8 +0,6 x x x x x x

Österreich ohne Wien +0,6 +0,8 +0,0 +0,0 +1,0 +2,6 +0,5 x x x x x x

Wien +1,0 –1,2 +2,2 +2,3 –0,6 +2,9 +0,7 x x x x x x

Ind ex ( 2 0 0 0 =1 0 0 )

Österreich 209,5 207,8 208,6 206,1 203,3 203,2 197,6 208,0 200,1 187,2 180,4 168,1 161,4 Österreich ohne Wien 196,3 195,2 193,7 193,8 193,9 192,0 187,1 194,8 189,8 174,9 166,7 152,9 145,4 Wien 244,9 242,4 245,4 240,3 234,8 236,1 229,4 243,2 232,0 220,4 217,2 209,2 204,6 Quelle: Data Science Service GmbH (DSS), TU Wien, Prof. Feilmayr, OeNB.

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1.3 Rückläufige Immobilienpreisdynamik spiegelt sich im Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien wider

Der OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien signalisiert für Wien eine Stabilisierung hinsichtlich einer Überbewertung. Im vierten Quartal 2019 zeigte er eine gegenüber dem Vorquartal wieder leicht angestiegene Überbewertung um 0,3 Prozentpunkte auf 21,4 % an. Für Österreich insgesamt zeigt der Fundamentalpreisindikator mit 12,3 % eine gegenüber den letzten Quartalen leicht rückläufige Überbewertung an.

1.4 Wachstum der Wohnbaukredite beschleunigte sich im zweiten Halbjahr 2019 leicht Die nominelle Jahreswachstumsrate der von den österreichischen monetären Finanzinstituten (MFIs) an private Haushalte vergebenen Ausleihungen für Schaffung und Erhaltung von Wohnraum (bereinigt um Reklassifikationen, Bewertungsänderungen und Wechselkurseffekte) beschleunigte sich im Verlauf des zweiten Halbjahres 2019 leicht und belief sich im Dezember 2019 auf 5,7 %.

Deflationiert um den Anstieg der Verbraucherpreise (HVPI) war die reale Zunahme der Wohnbaukredite Ende des Jahres mit 3,8 % ähnlich stark wie zur Jahresmitte 2019.

Berücksichtigt man den Anstieg des Baukostenindex, hat sich die preisbereinigte Zuwachsrate der Wohnbaukredite an private Haushalte im zweiten Halbjahr 2019 um knapp einen Prozentpunkt auf 5,0 % im Dezember 2019 beschleunigt. Der Baukostenindex erfasst die Veränderung der Kosten, die den Bauunternehmern bei der Ausführung von Bauleistungen entstehen. Im zweiten Halbjahr 2019 übertraf die Ausweitung der Wohnbaukredite an private Haushalte auch wieder die Preissteigerungsraten der Wohnimmobilien, gemessen an der Entwicklung des Wohnimmobilienpreisindex (nur Quartalsdaten verfügbar; siehe rechte Abbildung Grafik 2).

Grafik 1

(8)

Grafik 2

Die Konditionen für die Aufnahme von Wohnbaukrediten gestalteten sich weiterhin günstig. Die durchschnittlichen Zinsen für Wohnbaukredite an private Haushalte in Euro waren im Dezember 2019 mit 1,43 % um 39 Basispunkte niedriger als vor Jahresfrist. Der effektive Jahreszinssatz für Wohnbaukredite, der die Gesamtkosten eines Kredits – bestehend aus der Zinskomponente und den sonstigen mit dem Kredit verbundenen Kosten – abdeckt, lag im Dezember 2019 mit 1,80 % um 40 Basispunkte unter dem Vergleichsmonat des Vorjahres.

Der Fremdwährungsanteil an den Wohnbaufinanzierungen der privaten Haushalte hat sich im Verlauf des zweiten Halbjahres 2019 weiter vermindert und betrug im Dezember 11,0 %, das waren um 1,6 Prozentpunkte weniger als vor einem Jahr. Der Anteil variabel verzinster Kredite (Zinsbindungsfrist bis 1 Jahr) an den (neu aufgenommenen) Wohnbaukrediten lag im Dezember 2019 bei 41,6 %, gegenüber 46,2 % im Jahr zuvor.

2 Immobilienmarktentwicklung in der EU

In den meisten EU-Mitgliedstaaten befanden sich die Immobilienmärkte weiterhin in einer deutlichen Aufschwungsphase. Dabei stiegen die Immobilienpreise im EU-Durchschnitt im zweiten und dritten Quartal 2019 laut Eurostat um rund 4 % im Jahresabstand2 - mit einem besonders starken Anstieg in Ungarn, Lettland, Luxemburg, Portugal sowie in der Slowakei. Die geringsten Preiszuwächse verzeichneten hingegen Italien, Finnland und das Vereinigte Königreich.

Der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) sprach bereits im September 2019 für drei EU-Mitgliedstaaten (Deutschland, Frankreich und Tschechische Republik) Warnungen vor sich abzeichnenden Finanzmarktrisiken auf den Wohnimmobilienmärkten aus. Weitere sechs Länder (Belgien, Dänemark, Luxemburg, die Niederlande, Finnland und Schweden) erhielten von der Behörde spezifische Empfehlungen mit Fokus auf den Wohnimmobiliensektor (European Systemic Risk Board, 2019).

2 In diesem Kapitel werden grundsätzlich jährliche Wachstumsraten verwendet, außer es wird darauf explizit hingewiesen.

-4 -2 0 2 4 6 8 10

2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

nominell

deflationiert mit dem HVPI deflationiert mit dem Baukostenindex Nominell und Real

Veränderung zum Vorjahr in %

Quelle: OeNB, Statstik Austria.

-15 -10 -5 0 5 10

2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

Deflationiert mit dem Wohnimmobilienpreisindex Veränderung zum Vorjahr in %

Quelle: OeNB.

Wohnbaukredite an private Haushalte

(9)

2.1 Immobilienmarktentwicklung in CESEE

2.1.I In der CESEE-Region legten die Preise für Wohnimmobilien weiterhin deutlich stärker zu als im EU-Durchschnitt

Richtet man den Blick auf Zentral-, Ost- und Südosteuropa (CESEE), so fällt auf, dass die BIP- gewichteten Preise für Wohnimmobilien im zweiten und dritten Quartal 2019 mit 7,6 % und knapp 8 % im Vergleich zum EU-Durschnitt deutlich stärker gestiegen sind. Die Dynamik in den einzelnen Ländergruppen fiel unterschiedlich aus: Im Vergleich zu 2018 bewegten sich in den Visegrád-Staaten und Slowenien die Preise 2019 deutlich dynamischer nach oben. Die baltischen Länder verzeichneten einen starken Anstieg im dritten Quartal 2019, getrieben von der Preisentwicklung in Estland und Lettland. In der Gruppe der südosteuropäischen Länder Bulgarien, Kroatien und Rumänien hingegen lag das Wachstum im Durchschnitt weiterhin sichtbar unter dem CESEE-Wachstum, teilweise sogar unter dem durchschnittlichen Wachstum in der EU.

Grafik 3

Die sich gut entwickelnden Fundamentaldaten in den CESEE-Ländern spielten eine wesentliche Rolle für die dynamische Preisentwicklung. Im Jahr 2019 lag das Wirtschaftswachstum in der CESEE-Region – teilweise deutlich – über dem EU- bzw. Euroraum- Durchschnitt und die Arbeitslosenquoten darunter, wobei die Lohnzuwächse kräftig waren.

Die positiven Rahmenbedingungen im

Jahr 2019 trieben insbesondere in den zentraleuropäischen Ländern – neben länderspezifischen Faktoren – die Immobilienpreise nach oben. In Ungarn stiegen die Preise im zweiten Quartal 2019 um über 14 %. Die Preisdynamik schwächte sich allerdings im darauffolgenden Quartal deutlich auf knapp 8 % ab. Das neue Staatsanleihen-Programm Magyar Állampapír Plusz (MAP+) könnte sich dämpfend auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien ausgewirkt haben, da sich das Programm als attraktive Alternative zum Wohnimmobilienkauf entwickelt hat. Laut IMF (2019a) könnte das insbesondere für die Mittelschicht zutreffen, die ihr Vermögen vermehrt für Anleihenkäufe und nicht für Immobilienkäufe verwenden würde. Vermögende hingegen würden eher von bestehenden riskanteren Anlagen zu der sichereren MAP+ wechseln. Ein weiterer Grund für die schwächere Preisdynamik im dritten Quartal 2019 könnte sein, dass Immobilienkäufe aufgrund einer geplanten Ausweitung der bereits umfangreichen Unterstützungsmaßnahmen zum Immobilienerwerb für Familien aufgeschoben wurden. Außerdem wurde der temporär ermäßigte Umsatzsteuersatz für den Kauf von neuen Wohnimmobilien per Anfang 2020 von 5 % auf 27 % angehoben, was sich hingegen 2019 aufgrund von Vorzieheffekten ausgewirkt haben könnte.

In der CESEE-Region stiegen die Immobilienpreise im Durchschnitt doppelt so schnell wie in der gesamten EU (3. Quartal 2019)

Quelle: Eurostat, IMF.

0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0

CESEE gesamt CZ, HU, PL, SI,

SK EE, LV, LT BG, HR, RO EU-28

2017 2018 1q2019Q1 19 2q2019Q2 19 3q2019Q3 19 jährliche Veränderung in %, nominell, BIP-gewichtete Aggregate

(10)

In der Tschechischen Republik hat sich das Immobilienpreiswachstum seit Anfang 2019 leicht abgeschwächt. Allerdings waren die Zuwächse nach wie vor mit rund 9 % im zweiten sowie im dritten Quartal 2019 hoch.

Die tschechische Notenbank (Česká národní banka, 2019) sah neben der hohen Nachfrage nach Wohnraum das zu geringe Angebot als einen wichtigen preistreibenden Faktor. In Polen, der Slowakei und Slowenien legten die Preise im zweiten und im dritten Quartal weiter dynamisch zu.

In der Slowakei lag der Preisanstieg im dritten Quartal 2019 bei 11,5 %, dem zweithöchsten Zuwachs in der EU. In Polen war seit dem ersten Quartal 2019 eine verstärkte Preisdynamik zu beobachten, die sich im dritten Quartal 2019 mit einem Preisanstieg von 9,0 % weiter gesteigert hat – trotz des Rückgangs der staatlichen Unterstützungsmaßnahmen für den Wohnraumerwerb. Bisher hat sich das Wohnraumangebot grundsätzlich an die Wohnraumnachfrage angepasst. Die Narodowy Bank Polski (2019) wies darauf hin, dass vermehrt abzeichnende Angebotsengpässe und steigende Baukosten die Immobilienpreise trieben. In Slowenien fiel das Immobilienpreiswachstum auf unter 6 % im zweiten Quartal 2019 und beschleunigte sich auf 8,5 % im darauffolgenden Quartal.

Grafik 4

80 100 120 140 160 180 200

Q1 05 Q1 08 Q1 11 Q1 14 Q1 17

EU-28 EA CZ HU

PL SI SK

Wohnimmobilienpreisindex, 2010=100, nominell

Dynamisches Immobilienpreiswachstum in der Tschechischen Republik, Ungarn und in der Slowakei

Quelle: Eurostat.

(11)

In den baltischen Staaten hat sich der Preisanstieg fortgesetzt. Lettland wies mit einem Anstieg von über 13 % im dritten Quartal 2019 nicht nur unter den baltischen Staaten den stärksten Preiszuwachs für Wohnimmobilien auf, sondern in der gesamten EU. In Estland war ebenfalls ein deutlicher Preiseanstieg im dritten Quartal 2019 im Vergleich zur ersten Jahreshälfte zu beobachten, was zu einem weiteren Überschreiten des Vorkrisenniveaus beitrug. In Litauen schwächte sich das Immobilienwachstum hingegen im Vergleich zur ersten Jahreshälfte weiter leicht ab.

Grafik 6

In Bulgarien und Kroatien waren die Preiszuwächse robust. Die Nachfrage nach Wohnraum blieb trotz des deutlichen Bevölkerungsrückgangs, insbesondere in Kroatien (siehe Anhang), weiterhin stark.

Hierbei spielte die hohe Nachfrage von Ausländern nach Wohnimmobilien, insbesondere in den Tourismusregionen, aber auch in Zagreb, eine wichtige Rolle. In Rumänien war das Preiswachstum im zweiten Quartal 2019 sehr schwach (unter 2 %), erholte sich jedoch im Folgequartal auf fast 4 %. Die rumänische Notenbank (Banca Naţională a României, 2019) betonte die stark divergierenden Entwicklungen auf regionaler Ebene – ein Phänomen, das in der gesamten CESEE- Region zu beobachten ist: Die Hauptstadtregionen oder sonstige Ballungszentren wiesen meist ein sehr hohes Preiswachstum auf, die ländliche Region ein moderates oder sogar rückläufiges.

2.1.2 Wohnimmobilien in den meisten CESEE-Ländern seit 2015 schwerer leistbar

Die Leistbarkeit für Wohnimmobilien (gemessen durch Immobilienpreisindex in Relation zum Einkommensindex) hat in den meisten Ländern der Region seit 2015 abgenommen (Grafik 7).

Diese Verschlechterung wirkte sich am stärksten auf die Tschechische Republik sowie auf Ungarn aus.

Gleichzeitig stiegen die realen Immobilienpreise in den letzten drei Quartalen 2019 weiterhin deutlich an.

Polen verzeichnete hingegen seit 2015 eine Verbesserung der Leistbarkeit, d. h. der Einkommenszuwachs war höher als der Immobilienpreiszuwachs, wobei sich die Preise zur Zeit

80 100 120 140 160 180 200

Q1 05 Q1 08 Q1 11 Q1 14 Q1 17

EU-28 EA EE LV LT

Wohnimmobilienpreisindex, 2010=100, nominell

Baltische Länder: Vorkrisennivau in Estland deutlich überschritten

Quelle: Eurostat.

80 100 120 140 160 180 200

Q1 05 Q1 08 Q1 11 Q1 14 Q1 17

EU-28 EA BG HR RO

Wohnimmobilienpreisindex, 2010=100, nominell

Abgeschwächtes Immobilienpreiswachstum in Rumänien, starke Zuwächse in Kroatien

Quelle: Eurostat.

Grafik 5

(12)

sehr dynamisch entwickeln. Rumänien ist das einzige CESEE-Land, in dem sich die Leistbarkeit seit 2015 deutlich verbessert hat.

Grafik 7

2.1.3 Finanzierung von Wohnraum: bisher dynamisch steigendes Wohnbaukreditwachstum in fast allen CESEE-Ländern

Vor 2008 ging das Wohnbaukredit- und Immobilienpreiswachstum in den CESEE-Ländern in den Vorkrisenjahren grundsätzlich Hand in Hand (Walko, 2008). Grafik 8 verdeutlicht, dass in vielen CESEE-Ländern der Anteil der Wohnbaukredite am BIP trotz – teilweise deutlich – gestiegener Wohnimmobilienpreise seit 2016 zurückgegangen ist, wobei der Deleveraging- Prozess in einigen CESEE-Ländern hierfür eine wichtige Rolle spielte. In den Ländern mit steigenden Immobilienpreisen sowie zunehmender Haushaltsverschuldung sticht die Slowakei hervor. Dort hat die Haushaltsverschuldung für Wohnbaukredite besonders stark zugenommen und ist gegenwärtig die höchste in den CESEE-Ländern (Grafik 9). In den CESEE-Ländern liegt die Haushaltsverschuldung für die Schaffung von Wohnraum gemessen am BIP meist deutlich unter dem Niveau der EU-Mitgliedstaaten außerhalb von CESEE (Grafik 18).

(13)

Grundsätzlich wird von einem positiven Zusammenhang zwischen finanzieller Vertiefung und wirtschaftlicher Entwicklung ausgegangen (u. a. in Levine et al., 2000). Allerdings können ein dynamischer Anstieg der Kreditniveaus und hohe Wachstumsraten auch Hinweis auf entstehende Kreditblasen sein als auf eine konvergenzbezogene Vertiefung der Finanzintermediation (für eine Diskussion siehe Comunale et al., 2020). Langfristig könnten von einer wachsenden Haushaltsverschuldung auch Risiken für die Finanzmarktstabilität ausgehen (IMF, 2017).

Im Fall der Slowakei werden diese Risiken durchaus gesehen. Die Zunahme der Wohnbaukredite in der Slowakei entwickelte sich sehr dynamisch. Der starke Anstieg der Neuvergabe an Wohnbaukrediten im vierten Quartal 2019 könnte auf Vorzieheffekte aufgrund von strengeren Vorschriften für die Kreditvergabe ab 2020 zurückgeführt werden (Národná banka Slovenska, 2020). Die Národná banka Slovenska (2020) beurteilte grundsätzlich das Wachstum von Wohnbaukrediten – bisher begünstigt durch nachfrageseitige Faktoren (wie steigendes Einkommen, positive Finanzierungsbedingungen) und angebotsseitige Faktoren (insbesondere der starke Wettbewerb unter den Banken) – als sehr hoch und hat bereits verschiedene makroprudenzielle Maßnahmen mit Fokus auf den Wohnimmobilienmarkt getroffen (siehe Kasten 1 in Immobilien aktuell – International Q1/19). Zudem sind Kreditnehmer – verglichen mit dem EU-Durchschnitt – stärker in Haushalten mit geringem Einkommen konzentriert, was die Anfälligkeit für Einkommens- bzw. Beschäftigungsschocks erhöht und somit eine besondere Gefahr für die Finanzmarktstabilität darstellt (IMF, 2019b). Die Slowakei beabsichtigt ihren

-5 -3 -1 1 3 5

0 5 10 15 20 25 30

Starker Anstieg der Wohnimmobilienpreise und des Anteils der Wohnbaukredite am BIP in der Slowakei

Veränderung der realen Immobilienpreise, Q3 16–Q3 19, in Prozent SI HU

LV

EE PL

LT

SK

CZ

Quelle: Eurostat, EZB.

RO BG

HR

Veränderung des Anteils der Wohnbaukredite am BIP, Q3 16Q3 19 (Periodenende), in Prozentpunkten

Grafik 8

(14)

aktuellen antizyklischen Kapitalpuffer von derzeit 1,5 % Anfang August 2020 auf 2 % zu erhöhen (European Systemic Risk Board, 2020).

In der Tschechischen Republik entwickelte sich das Kreditwachstum ebenfalls dynamisch. Die tschechische Nationalbank hat im Dezember 2019 weitere Empfehlungen für die Vergabe von Wohnbaukrediten veröffentlicht, u. a. soll die Vermögens- und Einkommenssituation von Personen, die einen zusätzlichen Kredit aufnehmen, besonders sorgfältig geprüft werden.

Insbesondere vor dem Hintergrund des bisher dynamischen Wachstums der Wohnbaukredite hat die Tschechische Republik Anfang 2020 einen antizyklischen Kapitalpuffer in Höhe von 1,75 % eingeführt, eine Erhöhung auf 2 % ist mit 1. Juli 2020 geplant (European Systemic Risk Board, 2020).

Im Zuge der Einführung von makroprudenziellen Maßnahmen für die Vergabe von Konsumkrediten verschärfte die Banka Slovenije im November 2019 ihre makroprudenziellen Maßnahmen für die Kreditvergabe für Haushalte in Slowenien. Bei Wohnbaukrediten wurde die bisher geltende Empfehlung über die Obergrenze für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen zu einer bindenden Maßnahme (Banka Slovenije, 2019).

Bulgarien, Ungarn und Rumänien weisen den geringsten Anteil an Wohnbaukrediten am BIP auf – bei gleichzeitig dynamisch wachsender Wohnbaukreditvergabe (Grafik 9). In Ungarn konnte die Einführung einer Unterstützung für den Wohnraumerwerb, die von der Anzahl der Kinder abhängig gemacht wird (zudem wird bereits Schwangeren Unterstützung gewährt), die Kreditvergabe weiter ankurbeln (Magyar Nemzeti Bank, 2019). In Rumänien hingegen ging das hohe Wohnbaukreditwachstum etwas zurück. Die niedrigeren zur Verfügung gestellten Mittel für das First-Home-Programm (programul Prima Casă), das Staatsgarantien für Wohnbaukredite umfasst, wirkten sich bereits aus. Im zweiten Halbjahr 2019 war ein deutlicher Rückgang der Neukreditvergabe im Rahmen dieses Programms zu beobachten.

Es sind weitere Programmanpassungen geplant; so sollen beispielsweise soziale Kriterien (wie Einkommen) bei der Kreditvergabe stärker berücksichtigt werden. Die Neuvergabe von Wohnbaukrediten ohne staatliche Förderung verzeichnete im zweiten Halbjahr 2019 einen starken Anstieg (Banca Naţionalăa României, 2019).

In Kroatien kann das stärkere Wohnbaukreditwachstum teilweise auf das staatliche Subventionsprogramm zurückgeführt werden (Hrvatska Narodna Banka, 2020). Laut IMF (2020) gibt der Wohnimmobilienmarkt in Kroatien – trotz

0 5 10 15 20

0 1020 30 4050 60 70 8090 100

BG SK RO HU LT EE CZ PL HR SI LV

Wohnbaukredite an private Haushalte Q3 19 in % des BIP (Periodenende, linke Achse)

Veränderung zum Vorjahr in %, Dez. 19 (Periodenende, rechte Achse) Veränderung zum Vorjahr in %, Dez. 18 (Periodenende, rechte Achse) CESEE: deutliche Unterschiede hinsichtlich der Haushaltsverschuldung für Wohnraumschaffung, einige Länder

mit sehr dynamischem Wohnbaukreditwachstum Wohnbaukredite in

% des BIP Wachstum Wohnbaukredite, in %

Quelle: Eurostat, EZB, OeNB.

Grafik 9

(15)

des dynamischen Wohnbaukredit- und Wohnimmobilienpreiswachstums – gegenwärtig keinen Anlass zur Sorge.

In Lettland erholte sich das Wohnbaukreditwachstum bei weiterhin moderaten Zuwächsen.

Unterstützt wurde die Nachfrage nach Wohnbaukrediten durch das staatliche Wohnbauförderprogramm. Im ersten Quartal 2019 wurden fast die Hälfte aller Wohnbaukredite unter Nutzung einer Staatsgarantie vergeben, was zudem einen positiven Effekt auf die Immobilienpreise hatte (Latvijas Banka, 2019). Die Eesti Pank (2019) sah, ausgehend von der rapide steigenden Wohnbaukreditvergabe, zunehmende Risiken für die Finanzmarktstabilität und führte im September 2019 eine Risikogewichtungsuntergrenze von 15 % ein, um eine vorsichtigere Wohnbaukreditvergabe der Banken zu fördern. In Litauen entwickelte sich das Wohnbaukreditwachstum weiterhin sehr dynamisch.

2.1.4 Die Angebotsseite: Zu geringe und zu langsame Anpassung

Grundsätzlich traf die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in den CESEE-Ländern auf ein zu geringes Angebot, insbesondere in den Hauptstädten bzw. in den größeren Städten, was zu einem weiteren Preisdruck und zu höherer Kreditaufnahme für Wohnraumfinanzierung führte. Die

Česká národní banka (2019) argumentiert beispielsweise, dass das Unterangebot an Wohnraum ein wesentlicher Grund für die bisher steigenden Immobilienpreise war. Wesentliche Gründe hierfür sind der Mangel an Arbeitskräften im Bausektor sowie langwierige Baugenehmigungsverfahren.

Grafik 10 zeigt am Beispiel der Tschechischen Republik, dass der Anteil der Wohnbauinvestitionen am BIP trotz der hohen Wohnraumnachfrage seit 2016 nur relativ gering angestiegen ist. Die Entwicklung der Baubewilligungen – ein Indikator für das künftige Wohnraumangebot – zeigte zudem eine schwache Dynamik.

0 1 2 3 4 5 6 7 8

0 50 100 150 200 250 300 350 400

Q1 05

Q4 05

Q3 06

Q2 07

Q1 08

Q4 08

Q3 09

Q2 10

Q1 11

Q4 11

Q3 12

Q2 13

Q1 14

Q4 14

Q3 15

Q2 16

Q1 17

Q4 17

Q3 18

Q2 19 Index Baubewilligungen (linke Achse)

Wohnbauinvestitionen (rechte Achse)

Entwicklung von Baubewilligungen und Wohnbauinvestitionen in der Tschechischen Republik

Index; 2015=100

Quelle: Eurostat.

in % des BIP

Grafik 10

(16)

Im Gegensatz dazu war in Estland (Grafik 11) der Anteil der Wohnbauinvestitionen am BIP mit rund 5,6 % im dritten Quartal 2019 deutlich höher als in der Tschechischen Republik (4,3 %) und auch im Vergleich zu anderen CESEE-Ländern (in Lettland und Litauen lag der Anteil der Wohnbauinvestitionen bei 2,3 % bzw. 2,7 % im dritten Quartal 2019). Gleichzeitig wies dort die Entwicklung der Baubewilligungen eine stärkere Dynamik auf. Die Eesti Pank (2019) betont, dass das Angebot an Wohnraum (sowie insbesondere

an Gewerbeimmobilien) übermäßig stark zulegt habe und die Nachfrage hierfür in der Zukunft zu gering sein könnte. Das Überangebot an Wohnraum (und an Gewerbeimmobilien) könnte sich laut Eesti Pank (2019) negativ auf die Kreditqualität auswirken, da hoher Leerstand und Nichtrealisierung von begonnenen Bauprojekten die Folge sein könnten. In Polen wiederum konnte das Angebot an Wohnimmobilien bisher mit der hohen Nachfrage Schritt halten – unterstützt von einer hohen Profitabilität von Wohnbauprojekten. Die polnische Notenbank (Narodowy Bank Polski, 2019) wies darauf hin, dass deutlich steigende Baukosten (insbesondere der Lohnkosten) ein Grund für weiter steigende Immobilienpreise sein könnten. Darüber hinaus ist zu beobachten, dass Wohnimmobilien in einer immer früheren Bauphase verkauft werden, wodurch der vorhandene Puffer bei Nachfrageschocks reduziert wird.

2.1.5 Im Überblick: Wie schätzten die CESEE-Notenbanken die Wohnimmobilienmarktentwicklung ein?

Die Wohnimmobilienmärkte in der CESEE-Region befanden sich grundsätzlich in einer deutlichen Aufschwungsphase, von der gleichwohl Risiken für die Finanzmarktstabilität ausgehen können. Die jeweiligen Notenbanken der CESEE-Länder beobachten und analysieren die Entwicklungen auf den jeweiligen Wohnimmobilienmärkten und weisen auf länderspezifische Risiken hin. Die Česká národní banka (2019) ging von einer Überbewertung der Wohnimmobilienpreise in der Tschechischen Republik aus. Ein Rückgang des Konsumentenvertrauens und weitere makroprudenzielle Empfehlungen3 könnten die Dynamik am Immobilienmarkt bremsen. Allerdings sprachen die Angebotsengpässe und günstige Finanzierungsbedingungen für eine anhaltende Preisdynamik. Die slowakische Notenbank warnte in ihrem letzten Finanzmarktstabilitätsbericht (Narodná banka Slovenska, 2020a) weiterhin vor Risiken, die in der Slowakei vom Immobilienmarkt ausgingen: Die Immobilienpreise sind dynamisch angestiegen, das Wachstum der Wohnbaukredite war bisher sehr stark, die Leistbarkeit für Wohnimmobilien hat sich deutlich verschlechtert. In Ungarn sieht die Magyar Nemzeti Bank (2019) nur für Budapest eine Überbewertung der Immobilienmarktpreise. Überdies ist das Exposure des Bankensektors gegenüber dem

3 Die tschechische Notenbank ist nur befugt, Empfehlungen auszugeben, aber keine verbindlichen Maßnahmen zu erlassen.

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19 Index Baubewilligungen (linke Achse)

Wohnbauinvestitionen (rechte Achse)

Entwicklung von Baubewilligungen und Wohnbauinvestitionen in Estland

Index; 2015=100

Quelle: Eurostat.

in % des BIP

Grafik 11

(17)

Immobiliensektor moderat. Für Polen attestierte die polnische Nationalbank bisher ein Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt. Im letzten Finanzmarktstabilitätsbericht der polnischen Notenbank (Narodowy Bank Polski, 2019) wird allerdings auf das fragile Gleichgewicht hingewiesen. Das Angebot passte sich weniger elastisch an die nach wie vor hohe Nachfrage an, was zu steigenden Immobilienpreisen führt und damit einhergehend das Risiko eines späteren deutlichen Preisverfalls in sich bergen könnte. In diesem Zusammenhang werden gegenwärtig die höchsten Risken im Bereich der Grundstückserschließung sowie im Bausektor gesehen.

Die Banka Slovenije (2020) sah für Slowenien keine Überwertung der Immobilienpreise im ersten Halbjahr 2019, stellt jedoch ein erhöhtes Risiko für die Finanzmarktstabilität aufgrund der bisherigen dynamischen Preiszuwächse und der Unsicherheiten über die weitere Entwicklung fest. Seitens der slowenischen Notenbank wird auf das schwächere Immobilienpreiswachstum im zweiten Quartal 2019 verwiesen, allerdings sind die Immobilienpreise im dritten Quartal wieder deutlich (+8,5 %) angestiegen – die Information stand erst nach Veröffentlichung des letzten Financial Stability Reviews der Banka Slovenije zur Verfügung – was durchaus die Einschätzung der Risiken, die vom Immobilienmarkt ausgehen, beeinflussen könnte.

In den baltischen Staaten sah die litauische Notenbank (Lietuvos Bankas, 2019) einerseits die dynamisch steigenden Immobilienpreise in Litauen, allerdings bei sich anpassendem Angebot an Wohnraum. Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilen könnte zudem von dem rückläufigen Bevölkerungswachstum gedämpft werden. Die Entwicklung der Wohnbaukredite wurde kritisch eingeschätzt: Über einen langen Zeitraum hinweg konnte ein robustes Kreditwachstum beobachtet werden, insbesondere bei Wohnbaukrediten. Darüber hinaus boomte bisher der Wohnimmobilienmarkt. Dies barg das Risiko eines nicht nachhaltigen Kreditwachstums und könnte ungeachtet eines zweitweisen Aufschwungs bedeuten, dass sich zusehends ein Ungleichgewicht auf dem Kredit- und Immobilienmarkt aufbaut. Die Latvijas Banka (2019) betonte, dass in Lettland aus makroprudenzieller Sicht negative Effekte vom staatlichen Wohnbaukredit-Garantieprogramm ausgehen könnten, zumal der Anteil der Kredite mit einer Beleihungsquote (Loan-to-Value-Ratio) von über 90 % deutlich angestiegen ist. Darüber hinaus sieht der IMF (2019b) in Lettland den hohen Anteil an variabel verzinsten Wohnbaukrediten als eine Gefahr für die Schuldendienstfähigkeit der Haushalte. Andere CESEE-Länder wie Estland, Litauen sowie Polen weisen ebenfalls einen sehr hohen Anteil der variabel verzinsten Wohnbaukredite im Neugeschäft auf (siehe Anhang). In Estland wurden bisher keine größeren Risiken gesehen, die vom Wohnimmobilienmarkt ausgehen, allerdings werden schon das hohe Wohnbaukreditwachstum und das übermäßig steigende Angebot an Immobilien (siehe Abschnitt 2.1.4.) als Quelle für Finanzmarktrisiken genannt (Eesti Pank, 2019). Für Rumänien wurde auf keine expliziten Risiken für die Finanzmarktstabilität hingewiesen, die vom Wohnimmobilienmarkt ausgehen, vielmehr wird das Herunterfahren des staatlichen Garantieprogramms als positiv eingeschätzt (Banca Naţionalăa României, 2019).

(18)

2.2 Immobilienmarktentwicklung in den übrigen EU-Mitgliedstaaten

Bei einer Betrachtung der großen Euroraum-Länder4 (Grafik 12) wird deutlich, dass in Deutschland die dynamischste Entwicklung hinsichtlich des Wohnimmobilienpreisindex (über dem EU- bzw. Euroraum-Trend) zu verzeichnen ist. Frankreich liegt nahe am EU-Durchschnitt, Spanien doch klar darunter. Italien verharrt dauerhaft auf sehr niedrigem Niveau.

Im dritten Quartal 2019 kam es in Frankreich im Zeitverlauf zu einer kaum merkbaren Veränderung (Preiswachstum im dritten Quartal 2019: 3,3 %), während sich in Deutschland (4,9 %) das nominelle Immobilienpreiswachstum gegenüber dem Vorjahresquartal leicht abschwächte. Im ihrem letzten Financial Stability Review schätzte die Deutsche Bundesbank, dass die Hauspreise in Städten und Gemeinden im Jahr 2018 um 15 % bis 30 % überbewertet waren (Deutsche Bundesbank, 2019).

Auch in Spanien (Q3/19: 4,8 %) kam es zu

einer Abschwächung des Preiswachstums, nachdem der spanische Immobiliensektor zu Jahresbeginn 2019 noch deutlich höhere Anstiege erzielt hatte. Es zeigt sich eine regional sehr unterschiedliche Entwicklung: Während in Madrid, Barcelona und auf den Balearen hohe Preisanstiege verzeichnet werden, dass bereits vor einer Überhitzung am Immobilienmarkt gewarnt wird, hat sich in anderen Regionen des Landes der Immobilienmarkt krisenbedingt noch immer nicht erholt.5

Italien erreichte im dritten Quartal 2019 erstmals seit Ende 2016 wieder ein knapp positives Wachstum der Immobilienpreise (0,4 %), dennoch bleibt es der EU-Mitgliedstaat mit der schwächsten Preisentwicklung. Dabei spielen unterschiedliche geografische Trends eine wichtige Rolle: Im Norden, insbesondere in großen Städten wie Mailand und Turin, stiegen die Preise moderat an, während sie im Rest des Landes wieder zurückgingen (Banca d`Italia, 2019).

4 Ohne Österreich bzw. ohne Slowakei und Slowenien, da diese Länder bereits in den Abschnitten

„Immobilienmarktentwicklung in Österreich“ bzw. „Immobilienmarktentwicklung in CESEE“ behandelt werden.

5https://www.nzz.ch/wirtschaft/immobilien-spanien-in-valencia-bleiben-altlasten-sichtbar-ld.1488684. (abgerufen am 2.

März 2020)

Grafik 12

60 80 100 120 140 160 180 200

Q1 05 Q1 08 Q1 11 Q1 14 Q1 17

EU-28 EA DE ES FR IT

Wohnimmobilienpreisindex, 2010=100, nominell EU (Euroraum): Ländergruppe 1

Quelle: Eurostat.

(19)

Für die nördlichen Euroraum-Länder verdeutlicht Grafik 13 die anhaltend dynamische Entwicklung der Wohnimmobilienpreise wie etwa in Luxemburg. Eine Trendwende nach oben zeichnet sich in Irland seit etwa 2013 ab, während in den anderen dargestellten Ländern die jeweiligen Trendverläufe näher am Verlauf des EU-Durchschnitts liegen.

In Luxemburg stiegen die Preise sowohl im zweiten als auch im dritten Quartal 2019 um über 11 %, in Irland schwächte sich das Wachstum im dritten Quartal 2019 weiter auf 1,7 % ab (zweites Quartal 2019:

2,5 %), in den Niederlanden auf 6,3 %, nachdem es im zweiten Quartal 2019 noch bei 8,3 % gelegen war. Dynamisch zugelegt haben im dritten Quartal 2019 die Preise in Belgien (3,9 %).

In Finnland blieb das Wachstum der Immobilienpreise auf beständig niedrigem Niveau (drittes Quartal 2019: 1,2 %).

Grafik 14 zeigt, dass der Wohnimmobilienpreisindex in Malta bereits seit langem und in Portugal seit 2017 über dem EU-Durchschnitt liegt, wobei vor allem die Dynamik in Portugal hervorzuheben ist. Zypern unterschreitet seit etwa 2015 den Index (EU-

Durchschnitt).

Ähnlich wie im zweiten Quartal 2019 lag die Wachstumsrate der Immobilienpreise in Portugal im dritten Quartal 2019 bei 10,3 %.

Die Hauptantriebskräfte des Anstiegs der Immobilienpreise in Portugal waren nach wie vor das anhaltende BIP-Wachstum, die Zunahme der in Portugal ansässigen ausländischen Bevölkerung und die Ertragsorientierung privater und institutioneller Anleger („search for yield“) mit und ohne Wohnsitz in Portugal (Banco de Portugal, 2019). Auch Malta zeigte sich die sehr beständige Preisdynamik, mit

Wachstumsraten von 6,2 % (zweites Quartal 2019) bzw. 5,8 % (drittes Quartal 2019). In Zypern kam es im dritten Quartal 2019 nach einem starken Anstieg im zweiten Quartal (8 %) zu einem deutlich geringeren Preiswachstum von 2,3 % im dritten Quartal. Für Griechenland liegen für die Quartale im Jahr 2019 keine Daten zum Immobilienpreiswachstum vor, im gesamten Jahr 2018 hatte dieses 1,2 % betragen.

Grafik 14

60 80 100 120 140 160 180 200

Q1 05 Q1 08 Q1 11 Q1 14 Q1 17

EU-28 EA BE IE

Wohnimmobilienpreisindex, 2010=100, nominell EU (Euroraum): Ländergruppe 2

Quelle: Eurostat.

60 80 100 120 140 160 180 200

Q1 05 Q1 08 Q1 11 Q1 14 Q1 17

EU-28 EA GR CY MT PT

Wohnimmobilienpreisindex, 2010=100, nominell EU (Euroraum): Ländergruppe 3

Quelle: Eurostat.

Grafik 13

(20)

Grafik 15

Der Wohnimmobilienindex für EU- Mitgliedstaaten außerhalb des Euroraums liegt für alle drei Länder (Vereinigtes Königreich, Schweden, Dänemark) über den Durchschnitten der EU bzw. des Euroraums, am deutlichsten im Fall Schwedens (Grafik 15).

Im Falle des Vereinigten Königreichs verharrt das Wohnimmobilienpreiswachstum auch im dritten Quartal 2019 bei 1,1 %, während sich in Schweden das Wachstum auf 3 % (nach 2,2 % im zweiten Quartal 2019) erhöhte. In Dänemark war das Wachstum der Wohnimmobilien dagegen weiterhin rückläufig – nach einem Wachstum von 2,7 % im zweiten Quartal 2019 reduzierte sich dieses im dritten Quartal 2019 auf 1,6 %.

2.2.1 Wohnimmobilien in beinahe allen EU-Mitgliedstaaten seit 2015 schwerer leistbar Seit 2015 hat die Leistbarkeit von Wohnimmobilien (gemessen durch Immobilienpreisindex in Relation zum Einkommensindex) für Haushalte in beinahe allen EU-Mitgliedstaaten (ohne CESEE bzw. Österreich) abgenommen. Am deutlichsten war die Verschlechterung in Portugal, Luxemburg und den Niederlanden ausgeprägt, knapp gefolgt von Irland und Deutschland (Grafik 16).

Mit Ausnahme des Vereinigten Königreichs stiegen die realen Immobilienpreise in den ersten drei Quartalen 2019 deutlich an. In Italien und Finnland hat sich die Leistbarkeit von Wohnimmobilien verbessert, weil die Immobilienpreise im entsprechenden Vergleichszeitraum gesunken sind. Laut European Systemic Risk Board (ESRB) beschloss der Vorstand der finnischen Finanzaufsichtsbehörde (FIN-FSA) im Juni 2019, die Frist für die Anwendung eines kreditinstitutsspezifischen Mindestniveaus von 15 % für das durchschnittliche Risikogewicht von Wohnbaukrediten vom 1. Jänner 2020 bis zum 31. Dezember 2020 zu verlängern.6

6

https://www.esrb.europa.eu/pub/pdf/other/esrb.notification190927_other_fi~4704fb699c.en.pdf?74f75df160043b28 1df20603c8939d5f. (abgerufen am 2.März 2020)

60 80 100 120 140 160 180 200

Q1 05 Q1 08 Q1 11 Q1 14 Q1 17

EU-28 EA DK SE UK

Wohnimmobilienpreisindex, 2010=100, nominell EU: Nicht-Euroraum

Quelle: Eurostat.

(21)

2.2.2 Finanzierung von Wohnraum: heterogenes Bild der Entwicklung des Wohnbaukreditwachstums in EU-Mitgliedstaaten

Eine Zunahme des Anteils der Wohnbaukredite am BIP seit 2016 wurde in Luxemburg, Frankreich, Belgien, im Vereinigten Königreich, in Deutschland, Schweden und in Malta verzeichnet (Grafik 17).

In einer Reihe anderer EU-Mitgliedstaaten (ohne CESEE bzw. Österreich) kam es hingegen zu einer Abnahme des entsprechenden Anteils – am deutlichsten in den südlichen Staaten Zypern, Griechenland, Spanien und Portugal. Im gleichen Zeitraum erhöhte sich der reale Immobilienpreisindex – mit Ausnahme Italiens – in allen dargestellten Ländern, am stärksten in Portugal, Irland, Luxemburg und in den Niederlanden. Lediglich in Griechenland und Italien stieg der Index nicht, sondern ging zurück.

70 80 90 100 110 120 130

-4 -2 0 2 4 6 8 10

Reale Immobilienpreise (durchschnittliche jährliche Veränderungsrate, Q1 19–Q3 19)2 Verschlechterte Leistbarkeit von Wohnimmobilien bei weiterhin dynamisch steigenden Preisen in einem Großteil der Länder – insbesondere in Portugal, Luxemburg und den Niederlanden

Verltnis Immobilienpreisezum Einkommen (Leistbarkeit), Q3 191; 2015=100

LU PT IE

FI

DK

NL

ES

Quelle: Eurostat, OECD.

IT

DE

1CY, MT: keine Werte vorhanden. 2 GR: keine Werte vorhanden.

UK SE

BE FR

Verschlechterung der Leistbarkeit seit 2015

Verbesserung der Leistbarkeit seit 2015

Grafik 16

(22)

Im Vergleich zu CESEE weist die restliche EU eine weit höhere Verschuldung aufgrund von Immobilienkrediten auf.

Grafik 18

Grafik 18 zeigt, dass Dänemark, Schweden, die Niederlande, das Vereinigte Königreich und Luxemburg zum dritten Quartal 2019 die größten Anteile an Wohnbaukrediten am BIP aufwiesen, wobei etwa im Falle Luxemburgs gleichzeitig eine dynamisch wachsende Wohnbaukreditvergabe vorherrschte. Eine im jüngsten Beobachtungszeitraum stark wachsende Nachfrage nach Wohnbaukrediten zeigte sich darüber hinaus auch in Malta und Belgien. Den geringsten Anteil an Wohnbaukrediten am BIP wiesen Italien, Irland und Griechenland auf, wobei in Griechenland die Wohnbaukreditvergabe sogar rückläufig war.

Für Belgien hängt die hohe Nachfrage u. a. damit zusammen, dass die Banken in Belgien aufgrund der niedrigen Zinssätze und des starken Wettbewerbs auf ihren Kernmärkten weiterhin

-23 -21 -19 -17 -15 -13 -11 -9 -7 -5 -3 -1 1 3 5

-10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

Anstieg der Wohnimmobilienpreise und des Anteils der Wohnbaukredite am BIP vor allem in Luxemburg und Deutschland

Veränderung der realen Immobilienpreise, Q3 16–Q3 19, in Prozent

PT

DE LU

UK

ES NL

IE

Quelle: Eurostat, EZB.

DK

MT

Venderung Anteil der Wohnbaukredite am BIP, Q3 2016 bis Q3 19 (Periodenende), in Prozentpunkten

FR SE BE

IT FI

CY GR

Grafik 17

-10 -5 0 5 10 15 20

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

MT LU BE FR DE SE UK FI DK NL IE IT PT CY ES GR Wohnbaukredite an private Haushalte Q3 19 in % des BIP (Periodenende, linke Achse)

Veränderung zum Vorjahr in %, Dez. 19 (Periodenende, rechte Achse) Heterogenes Bild hinsichtlich der Haushaltsverschuldung für Wohnraumschaffung

Wohnbaukredite in

% des BIP Wachstum Wohnbaukredite, in %

Quelle: Eurostat, EZB, OeNB.

(23)

Hypothekarkredite zu sehr flexiblen Kreditbedingungen gewähren, häufig zu Zinssätzen und Margen, die nicht mit den inhärenten Risiken und Eigenkapitalkosten in Einklang stehen (Nationale Bank van België, 2019). Die belgische Notenbank kündigte daher am 5. September 2019 an, dass sie neue aufsichtsrechtliche Erwartungen an die belgischen Banken und Versicherungsgesellschaften stellen werde, die Hypothekenkredite gewähren. Mit 1. Jänner 2020 traten folgende Schwellenwerte in Kraft: 90 % Loan-to-value-Ratio für selbstgenutztes Wohneigentum (mit einer maximalen Toleranzspanne von 35 % des Kreditvolumens für Erstkäufer bzw. von 20 % für Nicht-Erstkäufer); 80 % für Buy-to-Lease, mit einer Toleranzspanne von 10 % des Kreditvolumens, das diesen Schwellenwert überschreiten kann; höchstens 5 % des Gesamtkreditvolumens dürfen aus Krediten bestehen, die eine hohe Rückzahlungslast und eine hohe Beleihungsquote kombinieren; höchstens 5 % des gesamten Kreditvolumens dürfen aus Krediten bestehen, die eine hohe Gesamtverschuldungsquote der Kreditnehmer im Verhältnis zu ihrem Jahreseinkommen und eine hohe Beleihungsquote (> 90 %) kombinieren.7

Für Frankreich hält die Banque of France fest, dass das Wachstum der Kreditvergabe an private Haushalte (hauptsächlich Wohnbaukredite) angesichts der allmählichen, aber stetigen Lockerung der Kreditstandards sorgfältig überwacht werden sollte (Banque de France, 2019). In Portugal trugen laut dem Bank Lending Survey vom Juli bzw. Oktober 2019 die niedrigen Zinssätze am meisten zum Anstieg der Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten im zweiten und dritten Quartal 2019 bei (Banco de Portugal, 2019). In Irland setzt sich das Wachstum bei neuen Hypothekenkrediten fort, allerdings mit einem geringeren Tempo – der Anteil der hypothekenfinanzierten Käufe durch die Haushalte stieg weiter an (Central Bank of Ireland, 2019). In Dänemark – wo der Wohnbau besonders stark kreditfinanziert ist – berichten sowohl Banken als auch Hypothekar-Kreditinstitute von der geringeren Risikobereitschaft für die Kreditvergabe an Haushalte in den letzten Quartalen.

Die Risikobereitschaft ist unter anderem aufgrund von Veränderungen in der Praxis der Kreditvergabe für Wohnungszwecke und der Richtlinien zur Kreditprüfung gesunken (Danmarks Nationalbank Analysis, 2019). Deutschland weist innerhalb der EU eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten auf. Eine aktuelle Studie der Bundesbank8 führt dies vor allem auf die relativ hohe Grunderwerbssteuer, die fehlende steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen und den sozialen Wohnungsbau zurück.

7 https://www.nbb.be/en/articles/national-bank-urges-financial-sector-exercise-more-caution-granting-risky-mortgage- loans. (abgerufen am 2. März 2020)

8https://www.bundesbank.de/de/publikationen/forschung/research-brief/2020-30-wohneigentumsquote-822090.

(abgerufen am 2.März 2020).

(24)

2.2.3 Die Angebotsseite: Exemplarische Darstellung unterschiedlicher Muster

In Schweden ist der Wohnungsbau zuletzt zurückgegangen, und die Vertrauensindikatoren deuten auf eine schwache Entwicklung in diesem Sektor hin. Insbesondere hatten kleinere Wohnungsbauunternehmen Probleme mit der Rentabilität und Schwierigkeiten beim Start neuer Projekte (Sveriges Riksbank, 2019). Grafik 19 zeigt die langfristig volatile Entwicklung der Baubewilligungen sowie den anhaltenden Rückgang der Wohnbauinvestitionen seit Jahresbeginn 2018.

Auch in Irland ist langfristig ein annähernd paralleler Trend bei Baubewilligungen und Wohnbauinvestitionen festzustellen, der sich seit 2018 jedoch etwas auseinanderentwickelte (Grafik 20): Die Investitionen verharrten weitgehend auf dem bestehenden Niveau, während die Baubewilligungen tendenziell zunahmen (vor allem seit 2019).

Der Mangel an neuen Immobilien ist eine der Ursachen steigender Immobilienpreise in Irland.

Viele Bauträger kämpften während der Krise mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten, sodass mehrere Jahre lang nur wenig gebaut wurde und der Nachholbedarf nun groß ist. Das Bevölkerungswachstum ist ein weiterer Grund: Viele junge Iren und Irinnen, die in den Krisenjahren im Ausland Arbeit suchten, sind zurückgekehrt und die Geburtenrate in Irland steigt, sodass laut Eurostat die Bevölkerung in den nächsten 60 Jahren um ein Viertel wachsen wird, während sie in der gesamten EU um 6 % schrumpft. Auf der Suche nach Renditen in einem

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0 50 100 150 200 250 300 350 400

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18 Q2 19 Index Baubewilligungen (linke Achse)

Wohnbauinvestitionen (rechte Achse)

Entwicklung von Baubewilligungen und Wohnbauinvestitionen in Schweden

Index; 2015=100

Quelle: Eurostat.

in % des BIP

0 2 4 6 8 10 12 14 16

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11 Q4 11 Q3

12 Q2 13 Q1

14 Q4 14 Q3

15 Q2 16 Q1

17 Q4 17 Q3

18 Q2 19 Index Baubewilligungen (linke Achse)

Wohnbauinvestitionen (rechte Achse)

Entwicklung von Baubewilligungen und Wohnbauinvestitionen in Irland

Index; 2015=100

Quelle: Eurostat.

in % des BIP

Grafik 19

Grafik 20

(25)

ansonst ertragsschwachen Umfeld locken zudem die aktuell sehr niedrigen Zinssätze Investoren an den Immobilienmarkt.9

In Frankreich wiederum haben sich Baubewilligungen und Wohnbauinvestitionen seit Mitte 2016 stark auseinanderentwickelt (Grafik 21). Während letztere deutlich und anhaltend zunahmen, kam es bei den Bewilligungen zu nur geringfügigen Abweichungen vom langfristigen Durchschnitt.

Literaturverzeichnis

Banca d`Italia. 2019. Financial Stability Report 2.

Banca Naţională a României. 2019. Financial Stability Report 8 (18). Dezember 2019.

Banco de Portugal. 2019. Financial Stability Report 2019.

Banka Slovenije. 2020. Financial Stability Review. Dezember 2019.

Banque de France. 2019. Assessment of Risks to the French Financial System. Dezember.

Central Bank of Ireland. 2019. Financial Stability Review 2019 II.

Česká národní banka. 2019. Risks to Financial Stability and their Indicators. November 2019.

Comunale, M., Eller, M. und M. Lahnsteiner. 2020. Assessing credit gaps in CESEE based on levels justified by fundamentals – a comparison across different approaches. OeNB. Working Paper NR.

Danmarks Nationalbank Analysis. 2019. Financial Stability – 2nd half 2019.

Deutsche Bundesbank. 2019. Financial Stability Review 2019.

Eesti Pank. 2019. Financial Stability Review. 2/2019.

European Systemic Risk Board. 2019. ESRB issues five warnings and six recommendations on medium-term residential real estate sector vulnerabilities. Press Release. 23. September.

9 https://www.ft.com/content/d65636a0-4f5c-11ea-95a0-43d18ec715f5. (abgerufen am 2. März 2020)

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17 Q3 18 Q2 Index Baubewilligungen (linke Achse) 19

Wohnbauinvestitionen (rechte Achse)

Entwicklung von Baubewilligungen und Wohnbauinvestitionen in Frankreich

Index; 2015=100

Quelle: Eurostat.

in % des BIP

Grafik 21

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https://www.esrb.europa.eu/national_policy/ccb/html/index.en.html (abgerufen am 2. März 2020).

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Referenzen

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