G UTACHTEN
ÜBER DIE
O PTIMIERUNG VON A BWICKLUNGSMODELLEN ZUR S ANIERUNG
DES P ARLAMENTSGEBÄUDES
GZ 995
v. Prof. Dipl.-Ing. Dr. Matthias Rant Zivilingenieur für Wirtschaftsingenieurwesen im Bauwesen (r. Befugnis) Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger
Seilerstätte 5/8 1010 Wien
Tel.: 513 19 45 Fax: 513 19 45-20 Email: [email protected] UID-Nr.-ATU 1269 2807
I NHALTSVERZEICHNIS
1. A
UFTRAG... 4
2. G
RUNDLAGEN... 5
3. P
RÄAMBEL... 6
3.1 A
LLGEMEINES... 6
3.2 B
ISHERIGEA
KTIVITÄTEN ALSA
USGANGSSITUATION... 8
4. B
EFUND... 10
4.1 U
NTERLAGEN... 10
4.2 A
UFGESTAUTERR
EPARATURAUFWAND... 11
4.2.1 Gebäudescan ... 11
4.3 B
ESICHTIGUNGEN... 13
4.4 F
LÄCHENBILANZEN... 13
4.4.1 Zusammenstellung der Optionen ... 13
4.4.2 Flächenzusammenstellungen ... 23
4.4.3 Flächenwertigkeiten ... 24
4.4.4 Übersichtspläne ... 28
4.5 S
ANIERUNGSERFORDERNISSE... 29
4.5.1 50 Jahre nicht nachhaltig saniert (1. Gutachten Rant) ... 29
4.5.2 Sanierungsbereiche ... 29
4.6 K
OSTENELEMENTE- G
RUNDLAGEN... 39
4.6.1 Bisherige Kostenangaben ... 39
4.6.2 Kostenzusammenstellungen ... 39
4.6.3 Erläuterungen zur tabellarischen Zusammenstellung ... 42
4.6.4 Vergleich mit Anmietungsflächen ... 45
4.7 M
EHRWERTOPTIONEN... 47
4.7.1 Zusätzliche räumliche Funktionen... 47
4.7.2 Problematik ... 48
4.11 G
ROBKOSTENRAHMEN... 63
4.11.1 Variationsmöglichkeiten Planung ... 63
4.11.2 Sonstige Kostenoptimierungspotenziale ... 66
4.11.3 Weitere Kosteneinsparungspotenziale bei einer Gesamtsanierung im Verhältnis zur phasenweisen Sanierung (verlorener Aufwand) ... 67
4.11.4 Kostenvorteile gemäß Punkt 4.11.3 ... 69
4.11.5 Kostenvorteile gemäß Punkt 4.11.1, 4.11.2 und 4.11.3 ... 70
5. A
USSAGEN UNDE
MPFEHLUNGEN ZU DEN EINZELNENV
ARIANTEN... 71
6. S
ONSTIGEE
NTSCHEIDUNGSASPEKTE... 72
6.1 S
TÖRFAKTOREN... 72
6.2 F
INANZIERBARKEIT... 72
6.3 A
KZEPTANZ IN DERÖ
FFENTLICHKEIT... 72
6.4 „G
REENB
UILDING– E
NERGIE“ ... 73
6.5 N
ACHTEILE UNDG
EFAHREN DERM
EINUNGSÄNDERUNG... 73
6.6 R
ELATIONK
OSTENBEEINFLUSSUNGSMÖGLICHKEIT ZUI
NVESTITIONSKOSTEN... 73
7. R
ESÜMEE... 74
8. F
OLLOW UP... 76
8.1 P
ROZESSE FÜR DASG
ESAMTSANIERUNGS-
UNDG
ESAMTNUTZUNGSKONZEPT... 76
8.1.1 Gesamtsanierungskonzept ... 76
8.1.2 Gesamtnutzungskonzept ... 77
8.1.3 Gesamtkonzept ... 77
8.1.4 Koordination ... 78
8.2 T
ERMINE... 79
8.3 F
RAGENKOMPLEXE... 80
1. A UFTRAG
Am 17.12.2009 hat mich die Parlamentsdirektion beauftragt, ein Gutachten über die Optimierung von Sanierungsmodellen für das Parlamentsgebäude, die im Zuge des Umbaus des Nationalrats-Sitzungssaales bzw. im Zuge einer Generalsanierung des Parlaments realisiert werden könnten, zu erstellen.
Das zu erstellende Gutachten soll insbesondere in die Bereiche:
• Sanierungsabschnitte
• Projektabwicklungsmodelle
• Mehrwert-Optionen
• Grobkostendarstellung
• Schnittstellenproblematik untergliedert werden.
Darauf basierend soll eine Gesamtbetrachtung über alle diese Bereiche erfolgen.
2. G RUNDLAGEN
Die nachfolgende Ausarbeitung wurde auftragsgemäß auf Basis der vom Auftraggeber übergebenen Unterlagen erstellt.
Weiteres aufgrund der vom Auftraggeber übergebenen darauf basierenden Kostenschätzungsangaben (jeweils Preisbasis 2008, inkl. MwSt, Schwankungsbreite +/- 30 %).
Umbau BV Saal (ohne 2. Etappe BGStG) 7,58 Mio. Euro
Umbau NR Saal 29,71 Mio. Euro
Zusätzliche Nutzflächen EG 7,73 Mio. Euro
Balkon und Galerie tw. Neu, Coloir stützenfrei 3,61 Mio. Euro
Fluchtstiegen neu 2,11 Mio. Euro
Nutzflächen im Dachgeschoß mit Terrassen 7,83 Mio. Euro
Dachsanierung inkl. Glasdächer ca. 17,0 Mio. Euro
Dachausbau Mitteltrakt ca. 10,0 Mio. Euro
Summe ca. 85,57 Mio. Euro
Umsetzung Brandschutzkonzept noch nicht bewertet
Umsetzung Masterplan BGstG noch nicht bewertet
Die o.a. Sanierungsprojekte beziehen sich nur auf Teilbereiche im historischen Parlamentsgebäude. Die restlichen Flächen sind zum Teil ebenfalls zu sanieren und es liegen dem Gutachter hierfür keine Kostenschätzungen vor.
3. P RÄAMBEL 3.1 A LLGEMEINES
Das Parlament steht vor der Entscheidung, in welcher Intensität und welchem Umfang die notwendige Sanierung des Parlamentes realisiert werden soll, wobei für die Entscheidung naturgemäß auch die zumindest angepasste Aufrechterhaltung des parlamentarischen Betriebes zu beleuchten ist. Als eine Entscheidungsgrundlage wurde dieses Gutachten beauftragt.
Nachdem für die notwendige Sanierung von der Planungsseite vorerst nur das Wettbewerbsergebnis vorliegt, welches aber nur etwa 1/6 des Parlaments betrifft, sind etwa 5/6 aus dem Gesichtswinkel der Funktions-, Sanierungs-, aber auch Architektenplanung gleichsam unbearbeitet.
Auch über diese 5/6 wurde vorerst ein erster „Gebäudescan“ durchgeführt, um ein besseres Bild hinsichtlich der notwendigen Sanierungsintensität zu erhalten.
Dieses Gutachten geht daher von dieser Situation und diesen Grundlagen aus und soll ein Stärken-/Schwächenprofil, sowie Pro- und Kontraargumente erarbeiten.
Es kann daher nur von diesen Grundlagen und diesem Kenntnisstand ausgehen. Es zeigt jedoch die Potentiale der sinnvollen, verschiedenen Sanierungsmodelle auf und die jeweiligen Vor- und Nachteile bei einer soliden Bearbeitungsintensität, sodass auf dieser Basis eine zielorientierte Diskussion der Bauherrnverantwortlichen möglich ist und eine Grundsatzentscheidung möglich wird.
Auf Basis dieser Grundsatzentscheidung sollen dann die sinnvollen und notwendigen
Für die Herbeiführung dieser Grundsatzentscheidung wäre es aus Sicht des Gutachtensverfassers (in Ermangelung eines Raum- und Funktionsprogramms) auch kontraproduktiv auf Basis von vorentwurfsähnlichen Planunterlagen und Berechnungen zu arbeiten (die jedoch erst erstellt werden müssten), weil der verlorene Aufwand unverantwortbar groß wäre und trotzdem nur eine „Scheingenauigkeit“ entstünde. Dies deshalb, weil wichtige projektrelevante Festlegungen und Entscheidungen der Bauherrnverantwortlichen noch fehlen, ja fehlen müssen, weil der diesbezügliche Meinungsbildungsprozess noch nicht abgeschlossen ist – dieser jedoch entscheidend von eben diesen Grundsatzentscheidungen abhängig ist.
Beispielhaft werden hier eingangs nur einige Problem- bzw. Entscheidungsbereiche genannt:
• Sanierungsabschnitte
• Sanierungsintensität
• Flächenzuordnungen zu Nutzungsbereichen
• Abwicklungsmodelle
• Aussiedlungsfragen/Ersatzmöglichkeiten
• Kostenrahmen
• Optimierungspotentiale
• Fragen bei der inneren Sicherheit einer phasenweisen Sanierung
3.2 B ISHERIGE A KTIVITÄTEN ALS A USGANGSSITUATION
In einigen Bereichen sind bereits aus Dringlichkeitsgründen Sanierungen erfolgt oder haben Untersuchungen stattgefunden.
Nachfolgend angeführt die bereits erfolgten bzw. begonnenen umfangreicheren Sanierungen:
• Rampenbereich mit Besucherzugang
• Restaurierung der acht Quadrigen
• Neuerrichtung der 2. Notstromversorgungsanlage unter dem WH 6 und Begleitmaßnahmen
• Neugestaltung der Lokalvorräume II, III ,IV, und V, VIa und VI
• Umsetzung Raumkühlungskonzept in 6 Jahres-Etappen ab 2009
• Umsetzung gem. BGStG (ab 2006 in Jahresetappen)
• Bibliotheksprojekt (inkl. Sanierung Schiessstätte; abzgl. Gangprojekt 2008)
• Fassaden- und Fenstersanierung
U. a. liegen folgende Untersuchungen vor oder sind in Ausarbeitung:
• Energieausweis
• Brandschutzkonzept
Für diese Bereiche sollte jedoch bauherrnseitig eine richtungsweisende Entscheidung gefällt werden, z.B.:
• Erhöhung der Komplexität durch Schaffung neuer Flächen
• Optimierung der Nutzflächen für ein modernes Parlament
• Nutzung von Kostenoptimierungspotentialen
• Reduktion des Störpotentials für den Parlamentsbetrieb
• Nutzung von Energieoptimierungspotentialen
• Schaffung von Nachhaltigkeit, „Green Building“ Standard
Es ist daher richtig nun die Grundsatzfragen zu stellen, weil wesentliche Parameter der Planung sich auch nach diesen Bereichen zu richten haben, und sich vor allem in den Abwicklungsmodellen widerspiegeln, und in die Verträge Eingang finden müssen.
Sie sind daher entscheidend für die Bereiche:
- Dimension des Projekts - Ökonomie des Projekts - Gelingen des Projekts
4. B EFUND
4.1 U NTERLAGEN
Als Befundgrundlagen dienten
• die Wettbewerbspläne
• die Kostenermittlung der Sonderprojekte (des Auftraggebers) mit der Preisbasis 2008
• die Informationen des Auftraggebers betreffend die Neugestaltung des Nationalratssaales und den damit in Zusammenhang stehenden Projekten
• Studie Dachausbau BV Saal (Arch. Simlinger, Stand 10.11.2006)
• Raum- und Funktionsprogramm Umbau NR Saal (Arch. Simlinger, Stand 5.10.2007)
• Machbarkeitsstudie NR Ersatzflächen Container (Arch. Simlinger, Stand 16.9.2009)
• Schadenskataster nach ÖN B1801-1 (PDion A.2.1, DI Schenk)
• Gebäudescan – Maßnahmenliste Kurzbericht (iC consulenten, Stand 23.9.2009)
• Dachausbaustudie Mitteltrakt (Arch. Töpfer, Stand 18.12.2008)
4.2 A UFGESTAUTER R EPARATURAUFWAND
Die Schaffung der nachfolgend behandelten Funktionsflächen ist nur ein kleiner Teil eines Gesamtkonzeptes, weil eine umfangreiche Sanierung des Parlamentsgebäudes unumgänglich ist und weil der in den letzten Jahrzehnten „aufgestaute Reparaturaufwand“ mangels einer ausreichenden, laufenden Instandhaltung und Standardanhebung in vielen Bereichen enorm angewachsen ist und daher dringend einer Sanierung bedarf. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass das Parlamentsgebäude in vielen Bereichen seine wirtschaftliche Lebensdauer erreicht bzw.
überschritten hat. Um diese unerlässliche Sanierung durchzuführen, wird je nach Abwicklungsart ein Zeitraum von bis zu 10 Jahren erforderlich sein.
4.2.1 Gebäudescan
Der Gebäudescan war eine unbedingte Notwendigkeit um einen Überblick über die unterschiedlichen Schadensbereiche - bezogen auf das gesamte Gebäude – zu erhalten.
Der Gebäudescan kann jedoch nur einen ersten Überblick über die erforderlichen Maßnahmen ermöglichen.
Dieser Gebäudescan ist für eine Sanierung des Parlamentsgebäudes – gleichgültig ob in Abschnitten oder in einer einheitlichen Gesamtsanierung – so zu detaillieren, dass die Schadensintensität und damit die erforderliche Sanierungsintensität so genau ersichtlich ist, dass die einzelnen Fachprojekte gezielt koordinier- und formulierbar sind.
Sie sind genauso wesentlich, wie ein akkordiertes Raum- und Funktionsprogramm sowie ein Nutzungskonzept des Bauherrn eine Grundlage für Planungsbeauftragungen sind.
In der Maßnahmenliste zum Gebäudescan sind Sanierungsmaßnahmen aufgezeigt, welche den aufgestauten Reparaturbedarf und dessen Dringlichkeit bestätigen. Die Sanierungsmaßnahmen beziehen sich auf das gesamte historische Parlamentsgebäude und umfassen elektrische Anlagen, Aufzugsanlagen, Dachsanierung, energetische Sanierung, Herstellung zeitgemäßer Brandschutzeinrichtungen und Sicherheitsstandards etc.
Der Gebäudescan gibt somit einen guten Überblick über den Zustand des Parlamentsgebäudes. Er zeigt aber auch, dass ein umfassendes und umfangreiches Sanierungskonzept zu realisieren ist.
Insbesondere die Anforderungen an die Gebäudesicherheit haben eine hohe Dringlichkeit. In diesem Zusammenhang ist das Brandschutzkonzept besonders hervorzuheben, weil auch in diesem Bereich der Stand der Technik und die zwingenden Vorschriften noch immer nicht eingehalten sind (siehe auch das Gutachten Dr. Rant von 2009).
Ein Großteil der erforderlichen Maßnahmen erstreckt sich jedoch über das gesamte Gebäude, sodass viele Bereiche, verstreut über alle Gebäudebereiche zu sanieren sind.
Dies bedeutet in der Praxis, dass durch die damit verbundenen Abbruch-, Rückbau- und Neubauarbeiten sowie den damit verbundenen Folgemaßnahmen wesentliche Bereiche des Gebäudes massiv beeinträchtigt sind.
Jedoch nicht nur die Gebäudebereiche sind während einer Sanierung bautechnisch beeinträchtigt, sondern insbesondere auch der Betrieb und der Ablauf der Parlamentsarbeit, weil über weite Bereiche in diesem Fall eine geordnete Arbeit schwer, oder überhaupt nicht möglich ist.
4.3 B ESICHTIGUNGEN
Der Gutachtensverfasser hat die bearbeitungsgegenständlichen Bereiche im Zeitraum Februar 2009 bis Dezember 2009 mehrfach besichtigt.
Er hat aufgrund dieser Besichtigungen schon mehrfach auf die Dringlichkeit der Sanierung hingewiesen und dies auch in zwei Gutachten dokumentiert.
4.4 F LÄCHENBILANZEN
4.4.1 Zusammenstellung der Optionen
Das historische Parlamentsgebäude hat 3 Obergeschoße mit 2 Zwischengeschoßen sowie 3 Kellergeschoßen (1 volles und 2 mit Teilunterkellerungen v.a. für die Technikverteilung. Nachfolgend sind die Geschoßpläne zur Übersicht im Kleinformat abgebildet.
Der Planungsbereich für das Projekt NR Saal (Arch. Heidl) ist violett hinterlegt.
Der Planungsbereich für den Umbau des Bundesversammlungssaales (für NR Sitzungen während Umbau NR Saal) ist orange hinterlegt.
Der Bereich der Rampe (bereits saniert) ist grün hinterlegt.
Grau hinterlegt sind die restlichen Bestandsflächen im Geschoß.
Größere (leicht lesbare) Ausdrucke sind dem Gutachten als Anhang beigefügt.
Erdgeschoß
(Nutzung v.a.: Besucherzugang, Büro, Lageräume, Technik)
Zwischengeschoß‚ EG
1. Obergeschoß
(Hauptebene mit NR Saal, BV Saal und Säulenhalle, Sitzungsaal des Bunderates, Lokale, Sitzungszimmer und Büros - einzelne Räumlichkeiten z.T. bereits saniert)
Zwischengeschoß‚ 1. OG
2. Obergeschoß
(Nutzung: v.a. Büros)
3. Obergeschoß
(Dachboden und Büros; mögliche Ausbauflächen)
1. Kellerebene
(v.a. Technik und Archive)
2. Kellerebene
3. Kellerebene
Vom Gutachter wurden auf Basis der Raumliste sowie der digitalen Bestandspläne überschlägige Flächenermittlungen durchgeführt.
4.4.2 Flächenzusammenstellungen
Die Bruttogrundrissflächen (BGF), d.h. Flächen einschließlich Konstruktionsflächen (wie z.B. Mauern und Schächte) betragen ca.:
3KG 1.975 m²
2KG 9.434 m²
1KG 17.549 m²
Zwischensumme KG 28.958 m²
EG 15.316 m²
ZE 5.354 m²
1OG 13.144 m²
Z1 2.447 m²
2OG 8.827 m²
3OG 5.185 m²
Zwischensumme OG 50.272 m²
Summe BGR ca. 79.230 m²
Aufgrund der Teilunterkellerungen im 3. und 2. KG erfolgt die Berechnung näherungsweise anhand der Raumflächen, d.h. ohne Konstruktionsflächen und Schächte.
Die Genauigkeit ist für diese Berechnung ausreichend.
Die Nettogrundrissflächen (NGF) betragen ca.:
3KG 1.473 m²
2KG 4.976 m²
1KG 8.321 m²
Zwischensumme KG 14.769 m²
EG 11.479 m²
ZE 3.612 m²
1OG 11.778 m²
Z1 1.432 m²
2OG 6.737 m²
3OG 1.538 m²
Zwischensumme OG 36.576 m²
Summe NGR ca. 51.346 m²
4.4.3 Flächenwertigkeiten
• Nutzflächenpotential
o Sanierungsflächen
Im Zuge des laufenden Bauprogrammes in der Parlamentsdirektion wurden bereits einzelne Sanierungsmaßnahmen durchgeführt (Rampe mit Besucher- zugang, Lokale und Vorräume etc.). Diese Maßnahmen werden in der Kosten- bewertung zur Gesamtsanierung in Abzug gebracht.
o Mehrwertflächen
Als Mehrwertflächen bieten sich an:
- Dachgeschossbereich NR-Saal mit Terrassen (ca. 1.525 m²) - Dachgeschoßflächen im Mitteltrakt (ca. 2.000 m2 BGF),
- Dachgeschoßflächen im Bereich des BV Saales (ca. 1.150 m2) sowie eine - allfällige Adaptierung der Büroflächen im Dachbereich des 2. OG an (ca.
2.500 m2 BGF)
- Erdgeschossbereiche (ca. 1.400 m²)
Diese Mehrwertflächen wären als hochwertige Flächen nutzbar und könnten insgesamt etwa 8.500 m² betragen.
Beispielhaft: Dachgeschoß-Ausbaustudie Architekt Simlinger
Quelle: Machbarkeitsstudie DG Ausbau, Arch. Simlinger, 10.11.2006
Aus dieser Situation ist leicht erkennbar, dass in diesen Bereichen hochwertige Nutzflächen geschaffen werden können.
Einen wesentlichen Einfluss auf die Optimierung dieser Flächen wird die Flexibilität des Bundesdenkmalamtes haben.
Im EG sind umfangreiche Büro- und Lagerflächen vorhanden, welche abhängig vom Nutzerkonzept ebenfalls bezüglich Mehrwertflächen untersucht werden könnten.
Im Falle der Schaffung dieser Mehrwertflächen muss auch berücksichtigt werden, dass es immobilienökonomisch kaum vertretbar wäre, an diesem höchstwertigen Standort – das Parlament steht nun eben am Ring und neben dem Rathaus – diese
Nutzflächenoptimierung von hochwertigen Büro- und Ausschussflächen nicht zu realisieren (1A-Lagen). Der Gesamtwert der Immobilie würde dadurch deutlich gehoben.
Diese Schaffung von Mehrwertflächen in diesem Ausmaß dürfte jedoch in einer ökonomischen Weise primär nur im Zuge einer Gesamtsanierung möglich sein, weil sonst der verlorene Aufwand zu hoch wird und auf zu viele „Zwangspunkte“
Rücksicht genommen werden muss.
Beispielhaft: eine der Dachausbaustudien von Architekt Töpfer
Dies wäre ein Dachausbau im Mitteltrakt mit etwa 2.000 m2 Fläche.
Die Büroflächen im 2. OG sind zum Teil nur mit Dachflächenfenster belichtet (Straßenfront Dr. Karl Renner Ring und Straßenfront Reichratsstrasse). Das Raumkonzept in diesem Bereich könnte im Zuge einer Gesamtsanierung abhängig vom Nutzerbedarfsprogramm entscheidend verbessert werden. Hier könnten auch attraktive Räumlichkeiten für Sitzungen etc. geschaffen werden.
Die Realisierung auch derartiger Überlegungen könnte immobilienökonomisch sehr sinnvoll sein.
4.4.4 Übersichtspläne
Zur besseren Lesbarkeit hat der Gutachter die Übersichtspläne in der Beilage beigefügt.
4.5 S ANIERUNGSERFORDERNISSE
4.5.1 50 Jahre nicht nachhaltig saniert (1. Gutachten Rant)
Schon im Gutachten des gefertigten Sachverständigen von Anfang 2009 wurde deutlich darauf hingewiesen, dass im Parlament zum Teil Sicherheitsmängel bestehen, das Gebäude in vielen Bereich seine Lebensdauer erreicht bzw. überschritten hat, und dass sich daher ein aufgestauter Reparaturaufwand gebildet hat, der in Teilbereichen eine Zeitspanne von bis zu 50 Jahre beinhaltet (Dach, Brandschutz usw.).
4.5.2 Sanierungsbereiche
4.5.2.1 Gebäudescan (nur allgemein und auszugsweise)
Der Gebäudescan stellt mit Blickrichtung Generalsanierung sicher nur einen ersten Schritt dar um einen groben Überblick über die Sanierungsintensität zu erhalten. Nach einer Grundsatzentscheidung und vor den Konsulentenbeauftragungen sollten unbedingt Vertiefungen des Gebäudescans erfolgen um die Vorgaben für die Planung zu präzisieren und gleichsam „Leerlaufschleifen“ und verlorenen Planungsaufwand – und damit auch Zeitverlust und frustrierte Kosten zu vermeiden.
4.5.2.2 Sonstige Sanierungserfordernisse
Im Zuge der Sanierung werden sich sicherlich noch einige neue Sanierungsbereiche ergeben, die man derzeit noch nicht erkannt hat, die man aber zweckmäßigerweise mit saniert.
4.5.2.3 Ökologisch-energetische Prioritäten
Wenn eine Sanierung des Parlamentsgebäudes in Angriff genommen wird, sollte jedenfalls auch eine energetisch-ökologische Priorität festgelegt werden.
Insbesondere deshalb, weil im Zuge einer derart umfassenden Gesamtsanierung – eine Gelegenheit, die sich nur selten bietet – und bei der viele Maßnahmen „gleichsam mitlaufen“ sich dadurch die Möglichkeit ergibt (besonders in der jetzigen Zeit) ein Gebäude zu schaffen, welches zumindest in Teilbereichen den heutigen Anforderungen
Dies sollte insbesondere für Maßnahmen Richtung „Greenbuilding“ und hinsichtlich einer Abwägung der Nutzung von Energieeinsparungspotentialen gelten.
4.5.2.4 Sicherheitsrelevante Sanierungen (Brandschutz, Elektro etc.)
Bereiche, bei welchen gefährliche Situationen bereinigt werden müssen (z.B.
Brandschutz, Elektroinstallation), müssen nicht nur vordringlich behandelt werden, sondern auch bezüglich ihrer Auswirkungen auf das Gesamtkonzept – d.h. auf eine Gesamtsanierung hin – koordiniert werden.
Ein Brandschutzkonzept hat z.B. maßgebliche Auswirkungen auf das gesamte Bauvorhaben, kann aber nur in Phasen durchgeführt werden – daraus ergeben sich bei Teilsanierungen besondere Schnittstellen, die geplant werden müssen, aber auch einen erheblichen verlorenen Bauaufwand darstellen.
Eine Teilsanierung würde auch bedeuten, dass die letzten Gefahrenpotentiale und Sicherheitsmängel teilweise erst z. B. im neunten oder zehnten Jahr behoben werden könnten!
Einerseits darf die Sanierung gewisser Bereiche (z.B. Brandschutz, Elektro) nicht hinausgeschoben werden, andererseits muss eine Synchronisation und damit Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen aus der Sicht der Bauherrnverantwortung sichergestellt werden.
Alleine dieser Umstand setzt jedenfalls ein koordiniertes Gesamtsanierungskonzept voraus. Ein Gesamtsanierungskonzept, das zumindest schadensdokumentationsmäßig alle Bereiche erfasst und die Möglichkeit einer organisatorisch und ökonomisch sinnvollen Sanierung sicherstellt. Gleichgültig ob nun mehrere Sanierungsabschnitte
• Nachrüstung der Erdung und des Blitzschutzes sowie
• Nachrüstung der Geländer und der Absturzsicherungen am Dach.
4.5.2.5 Sanierungen, weil technisch-wirtschaftliche Lebensdauer erreicht
Viele Bereiche, wie großteils z.B. Dächer und Glasdächer, Fenster und Türen, Elektroinstallationen, Beleuchtung, Lüftungsinstallationen, Sanitärinstallationen, Aufzüge oder Feuchtigkeitseintritte im Keller werden saniert werden müssen, weil die technisch-wirtschaftliche Lebensdauer erreicht ist (siehe Gutachten Rant 2009). Für diese Bereiche gelten dieselben Bedingungen wie vor.
Undichtheiten am Dach, Glasflächen Außenbereich
Undichtheiten am Dach, Holzkonstruktion am Dachboden
Undichtheiten im Kellerbereich, Archiv I
4.5.2.6 Maßnahmen zur Reduktion der Energieverbräuche
• Thermische Sanierung der Außenhülle mit Wärmedämmung für Fassaden und Dächer
Im Zuge einer Gesamtsanierung des Parlamentsgebäudes sollten entsprechend dem vorliegenden Energiepass auch ökonomisch-energetisch vertretbare Sanierungen der Gebäudehülle durchgeführt werden. Dies setzt nicht nur eine detaillierte Kosten-Nutzenrechnung voraus, sondern hängt auch wesentlich von der Gestaltung des Sanierungsablaufes und der Kooperationsbereitschaft des Denkmalamtes ab.
Im Dachbereich – der ohnedies in weiten Bereichen zu sanieren ist – wird diese Qualitätsverbesserung ohnedies durchzuführen sein.
• Nachrüstung von Zu- und Abluftanlagen mit Wärmerückgewinnung (teilweise)
Ein wesentlicher Punkt im Zuge einer Gesamtsanierung ist die Optimierung der Zu- und Abluftanlage – sowohl aus gebäudetechnischer, als auch energetischer Sicht.
Eine optimierte Verbesserung dieser Anlage wird primär im Zuge einer zeitlich zusammengelegten Gesamtsanierung möglich sein. Diese ist jedoch zweckmäßig und notwendig.
4.5.2.7 Umfangreichere bauliche Sanierungsmaßahmen
• Dachsanierung
Eine Dachsanierung über weite Bereiche ist unumgänglich. Dies wurde schon im ersten Gutachten Rant aufgezeigt und zwischenzeitlich durch verschiedene weitere Untersuchungen mehrfach bestätigt.
Im Zuge dieser Dachsanierung hat auch die thermische Verbesserung zu erfolgen.
Die Anlagenteile sind auch für den Einsatz erneuerbarer Energieträger vorzusehen.
Insbesondere die energetische Optimierung erfordert ein gesamtheitliches, geschlossenes Sanierungskonzept.
Quelle: Arch. Töpfer, Studie Dachsanierung vom 29.6.2009
Das Ausbaukonzept und die Planung für den Dachgeschoßausbau ist vor der Dachsanierung notwendig.
• Sanierung der Regen- und Schmutzwasserleitungen
Die Sanierung dieser Sanitärinstallationen in weiten Bereichen des Parlamentsgebäudes ist unbedingt erforderlich und teilweise abschnittsweise nur schwer möglich.
Quelle: Kanalvideobefahrung vom 5.3.2008
Quelle: Kanalvideobefahrung vom 5.3.2008
• Sanierung Elektroanlagen
Diese ist dringend erforderlich (zumindest in vielen Teilbereichen)
4.5.2.8 Gesetzliche Auflagen
• Umsetzung Masterplan BGstG
Die Umsetzung des barrierefreien Zuganges und einer barrierefreien Nutzung des historischen Parlamentsgebäudes ist aufgrund des Bundesbehinderten- gleichstellungsgesetzes zwingend herzustellen. Es wurde bereits ein Etappenplan mit Jahresetappen ausgearbeitet, welcher Baumaßnahmen von 2007 bis 2014 (Dauer: 7 Jahre) im gesamten historischen Gebäude vorsieht.
• Sanitäranlagen teilweise unzureichend
Die Sanitäranlagen sind teilweise unzureichend und jedenfalls zu sanieren bzw. dem heutigen Stand der Technik anzupassen.
4.5.2.9 Zeithorizonte
Teilsanierungen (ob nun in drei oder mehr Phasen) würden einen wesentlich längeren Zeithorizont erfordern (bis zu 10 Jahre), weil die Logistik, der verlorene Aufwand, die Schnittstellendefinitionen usw. durch die Aneinanderreihung nicht nur viel komplexer würden, sondern auch ein kaum zumutbares Störpotential erzeugen würden.
Abgesehen davon zeigt die Erfahrung bei derartigen Großsanierungen über so lange Zeiträume, dass die Gefahr das ursprünglich vorgesehene Sanierungskonzept zu verlassen, sehr groß ist und oftmals auch in der Folge Kompromisse eingegangen werden, die Verteuerungen und Verschlechterungen bringen können.
4.5.2.10 Technisch-wirtschaftliche Lebensdauer
Aus dem Gesichtswinkel der Sanierung bzw. der Sanierungskonzepte ist jedoch auch die technisch-wirtschaftliche Lebensdauer von Bauteilen in die geplanten Maßnahmen mit einzubeziehen.
Zum besseren Verständnis sei als Beispiel angeführt, dass große Bereiche des Daches die technische und wirtschaftliche Lebensdauer bereits erreicht bzw. überschritten haben.
Ein Sanierungserfordernis steht daher außer Diskussion.
Es gibt jedoch auch Gebäudebereiche bzw. Gebäudeteile, die das Ende der technisch- wirtschaftlichen Lebensdauer noch nicht erreicht haben, aber in etwa 10 Jahren oder mehr erreichen werden.
Für diese Bereiche/Bauteile ist abzuwägen inwieweit sie trotzdem in die Sanierung mit einbezogen werden, obwohl noch eine technische Restlebensdauer gegeben ist. Dies deshalb, um zu vermeiden, dass diese Bereiche/Bauteile nach einer Sanierung des gesamten Gebäudes gleichsam als „Fossilien“ bestehen bleiben, bautechnische
„Fremdkörper“ bilden und nach z.B. weiteren zehn Jahren nach Abschluss der Sanierung doch zu sanieren sind.
Dies sind z.B.: Lüftungsanlagen, Sanitäranlagen, teilweise Heizungssysteme, Beleuchtung, Türen, Tore und Bodenbeläge etc.
Projekte Flächen Kosten Kosten/m² BGF Anmerkung [m² BGF, ca.] [Mio € inkl. MwSt.] [€ inkl. MwSt.]
Projekt: NR-Saal (Wettbewerbsprojekt) Balkon und Galerie tw. Neu, Coloir stützenfrei
Fluchtstiegen neu 6.380 35,43 5553
inkl. Wirtschaftshöfe, Flächen grob geschätzt, sind noch genau zu rechnen
Zusätzliche Nutzflächen EG 1.400 7,73 5521
Nutzflächen im Dachgeschoß mit Terrassen 1.525 7,83 5134 Flächenangabe von PDion erforderlich
DG Ausbau BV Saal 1150 8,89 7734
lt. Machbarkeitsstudie Arch. Simlinger, 7.11.2006;
Valorisierungsannahme 3 Jahre je 3 %
Summe 10.455 59,8844
Projekt Gesamtbau In Etappen
Kosten/m² BGF Synergiereduktion Kosten/m² BGF
[€ inkl. MwSt.] [%] [€ inkl. MwSt.]
Kostenansätze mit Synergiereduktion
Komplexität sehr hoch 8400 -20% 6720
Komplexität hoch 6500 -20% 5200
Komplexität mittel 4500 -20% 3600
Komplexität niedrig 3000 -20% 2400
In einem Zug
4.6 K OSTENELEMENTE - G RUNDLAGEN 4.6.1 Bisherige Kostenangaben
Anhand der bereits definierten und zum Teil bereits geplanten Teilprojekte im historischen Parlamentsgebäude (Umbau NR Saal, Dachausbaustudien, Schaffung zusätzlicher Nutzflächen im EG) werden Kostenelemente bezogen auf die Brutto- Grundrissfläche (BGF) ermittelt.
In der nachfolgenden Kostenzusammenstellung sind die Kosten für die unter Pkt. 4.3.
angeführten Mehrwertflächen schon enthalten.
Dies sind etwa 8.500m2 Nutzflächen. Sollten diese nicht realisiert werden und nur die Sanierungsarbeiten im Parlament durchgeführt werden, würde sich der Kostenrahmen wie folgt verändern.
Es würde in diesem Fall jedoch auch auf etwa 8.500m2 hochwertige Flächen verzichtet werden. Eine genauere Angabe ist vorerst seriös nicht möglich, weil noch kein Raum- und Funktionsprogramm erarbeitet ist.
4.6.2 Kostenzusammenstellungen
Bereiche Anteile Flächen ∑ Flächen Kosten/m² BGF Kosten ∑ Kosten Kosten/m² BGF Kosten ∑ Kosten Anmerkung
[%] [m² BGF, ca.] [m² BGF, ca.] [€ inkl. MwSt.] [Mio € inkl. MwSt.] [Mio € inkl. MwSt.] [€ inkl. MwSt.] [Mio € inkl. MwSt.] [Mio € inkl. MwSt.]
Ergeschoß 100 15.316 15.316 69,92 55,93
Ant eil Komplexit ät sehr hoch 10 1.532 8.400 12,87 6.720 10,29 Anteil Komplexität hoch 25 3.829 6.500 24,89 5.200 19,91 Ant eil Komplexit ät mitt el 30 4.595 4.500 20,68 3.600 16,54 Ant eil Komplexit ät niedrig 25 3.829 3.000 11,49 2.400 9,19 Ant eil bereits saniert 10 1.532 - - - -
Zwischengeschoß EG 100 5.354 5.354 17,67 14,13
Ant eil Komplexit ät sehr hoch 0 - 8.400 - 6.720 - Anteil Komplexität hoch 0 - 6.500 - 5.200 - Ant eil Komplexit ät mitt el 20 1.071 4.500 4,82 3.600 3,85 Ant eil Komplexit ät niedrig 80 4.283 3.000 12,85 2.400 10,28 Ant eil bereits saniert 0 - - - - -
1. Obergeschoß 100 13.144 13.144 70,58 56,47
Ant eil Komplexit ät sehr hoch 30 3.943 8.400 33,12 6.720 26,50 Anteil Komplexität hoch 30 3.943 6.500 25,63 5.200 20,50 Ant eil Komplexit ät mitt el 20 2.629 4.500 11,83 3.600 9,46 Ant eil Komplexit ät niedrig 0 - 3.000 - 2.400 -
Ant eil bereits saniert 20 2.629 - - - -
Zwischengeschoß 1. OG 100 2.447 2.447 11,01 8,81
In Etappen In einem Zug
Bereiche Anteile Flächen ∑ Flächen Kosten/m² BGF Kosten ∑ Kosten Kosten/m² BGF Kosten ∑ Kosten Anmerkung
[%] [m² BGF, ca.] [m² BGF, ca.] [€ inkl. MwSt.] [Mio € inkl. MwSt.] [Mio € inkl. MwSt.] [€ inkl. MwSt.] [Mio € inkl. MwSt.] [Mio € inkl. MwSt.]
Ant eil Komplexit ät niedrig 0 - 3.000 - 2.400 - Ant eil bereit s saniert 0 - - - - -
Dachsanierung (inkl. Glasdächer) 17,00 13,60 Grundlage: Studie Arch. Töpfer
1. Kellerebene 100 17.549 17.549 39,49 31,59
Anteil Komplexität sehr hoch 0 - 8.400 - 6.720 - Ant eil Komplexit ät hoch 0 - 6.500 - 5.200 - Ant eil Komplexit ät mit t el 0 - 4.500 - 3.600 - Ant eil Komplexit ät niedrig 75 13.162 3.000 39,49 2.400 31,59
Ant eil bereit s saniert 25 4.387 - - - -
2. Kellerebene 100 9.434 9.434 19,81 15,85 Fläche über NGF hochgerechnet
Anteil Komplexität sehr hoch 0 - 8.400 - 6.720 - Ant eil Komplexit ät hoch 0 - 6.500 - 5.200 - Ant eil Komplexit ät mit t el 0 - 4.500 - 3.600 - Ant eil Komplexit ät niedrig 70 6.604 3.000 19,81 2.400 15,85
Ant eil bereit s saniert 30 2.830 - - - -
3. Kellerebene 100 1.975 1.975 5,93 4,74 Fläche über NGF hochgerechnet
Anteil Komplexität sehr hoch 0 - 8.400 - 6.720 - Ant eil Komplexit ät hoch 0 - 6.500 - 5.200 - Ant eil Komplexit ät mit t el 0 - 4.500 - 3.600 - Ant eil Komplexit ät niedrig 100 1.975 3.000 5,93 2.400 4,74
Ant eil bereit s saniert 0 - - - - -
Summe Kostenrahmen Parlament 79.231,00 Summe Einzelsanierung 325,93 Summe Gesamtsanierung 260,74
(Preisbasis 2008, inkl. Nebenkost en, inkl. MwSt , Schwankungsbreit e +/- 40 %)
Einsparung zu Einzelsanierung -65,19
In Etappen In einem Zug
als Mittelwert
4.6.3 Erläuterungen zur tabellarischen Zusammenstellung
Wie aus dieser Zusammenstellung ersichtlich ist, schwanken die Kostenrichtwerte, abhängig von der Projektskomplexität sehr stark (ca. 3.000 €/m2 BGF bis ca. 8.400 €/m2 BGF, Preisbasis 2008, inkl. Nebenkosten, inkl. MwSt.). Diese Schwankungen sind verständlich, da ein Umbau eines Nationalratssitzungssaales verglichen mit einem Dachausbau klarerweise unterschiedliche Kostenrichtwerte aufweisen muss.
Da für das Parlamentsgebäude noch keine weiteren Planungen vorliegen, wird im gegenständlichen Gutachten der Kostenrahmen anhand von diesen Kostenrichtwerten mit Differenzierungen ermittelt.
• Komplexität sehr hoch (z.B. NR Saal)
• Komplexität hoch (z.B. historische Räume)
• Komplexität mittel (z.B. Büroräume, zentrale Verkehrsflächen)
• Komplexität niedrig (z.B. Technikräume, untergeordnete Verkehrsflächen, Lager- räumen)
Da der Sanierungsumfang erst mit den ersten Planungen genauer definiert und quantifiziert werden kann, erfolgen die Quotelungen vorab in einer ersten Abschätzung, ohne detaillierte Berechungen. Diese grobe Abschätzung erfolgt geschoßweise und ermöglicht die Abschätzung eines Kostenrahmens für die Gesamtsanierung (Gesamtkonzept).
Für die erste Grundsatzentscheidung ist dies auch absolut ausreichend, weil Verschiebungen innerhalb der Bandbreite nur zu prozentuellen Auf- bzw. Abwertungen
den jeweiligen Planungsstufen mit Variantenüberlegungen hinsichtlich kostengünstigerer Lösungen („Value Engineering“). Dieses Value Engineering ist zentral für die Erreichung einer Kostensicherheit im Projektsablauf und sollte formal im Kostencontrollingprozess mit allen Projektbeteiligen (Planer, Projektsteuerung, Bauherr und Begleitende Kontrolle) durchgeführt werden.
Wie in den nachfolgenden Kapiteln näher ausgeführt, kommt es im Falle der ganzheitlichen Sanierung des historischen Parlamentsgebäudes zu Synergieeffekten und Einsparungen. Die ermittelten Kostenelemente aus den bekannten Teilprojekten bei einer Sanierung in mehreren Phasen werden in der Berechnung zum Kostenrahmen für die Gesamtsanierung daher entsprechend abgemindert. Die Abminderung beträgt in Summe 20 %. Die Begründung für diese Abminderung ist unter Pkt. 4.11 angeführt.
Im Falle des Gesamtkonzepts in einem Zug (Sanierung und Schaffung der Mehrwertflächen) können somit bis zu 65 Millionen Euro (inkl. MwSt.) eingespart werden (siehe auch Pkt. 4.6.3).
Im historischen Parlamentsgebäude wurden zum Teil bereits örtlich begrenzte Sanierungen durchgeführt (insb. Rampe, Lokalvorräume und teilweise Lokale, teilweise Büros, einzelne Technikzentralen). Diese Investitionen werden im Kostenrahmen zur Gesamtsanierung berücksichtigt und als „Anteil bereits saniert“ in Abzug gebracht.
Abhängig vom Nutzerkonzept zur Gesamtsanierung können Umbauten oder eine Anpassung auch in diesen Bereichen erforderlich werden. Dieser Aspekt ist in der weiteren Planung näher zu untersuchen. In der Berechnung des Kostenrahmens zur Gesamtsanierung wurden diesbezüglich Pauschalbewertungen in Abzug gebracht und stellen so eine entsprechende Planungsvorgabe dar.
Bereits sanierte Bereiche - Lokal-Vorräume
Als größtes singuläres Kostenelement wird die Dachsanierung gesondert aufgenommen.
Zur Dachsanierung existiert bereits eine gutachtliche Untersuchung mit dazugehöriger Kostenschätzung. Der offene Anteil für die Glasdächer wurde pauschal aufgeschlagen.
Der Kostenrahmen für das Gesamtkonzept in einem Zug (d.h. Sanierung und Schaffung von Mehrwertflächen) ermittelt sich mit den o.a. Grundlagen und Rahmenbedingungen daher auf gerundet
261.000.000,-- Euro.
Der Kostenrahmen für den Umbau in mehreren Phasen ermittelt sich mit den o.a.
Grundlagen und Rahmenbedingungen daher auf gerundet
326.000.000,-- Euro.
Die Kosten haben die Preisbasis 2008 und beinhalten Nebenkosten und MwSt.
Die oben angeführten Kosten sind Mittelwerte.
4.6.4 Vergleich mit Anmietungsflächen
Das Parlament hat außerhalb des Haupthauses große Flächen angemietet. Im Gutachten von Juni 2009 hat der Gutachtensverfasser einen Vergleich über die Wirtschaftlichkeit derartiger Anmietungen angestellt. Dieser hat folgendes Bild ergeben:
• Das Parlament zahlt als Mieter für in unmittelbarer Nähe des Parlaments gelegene nicht adaptierte Flächen ca. 20,-- €/m2 zuzüglich 20% MwSt. an Mieten um brauchbare Flächen anmieten zu können.
Diese müssen in der Folge erst für den erforderlichen speziellen Zweck derartiger Nutzflächen und auf die speziellen Bedürfnisse der Parlamentsnutzung adaptiert werden. Dazu ist zumeist die Schaffung der gebäudetechnischen Infrastruktur (H, L, Kl, San, Elektro, Küchentechnik, Kommunikation und dergleichen) erforderlich.
Bedingt durch die Schaffung dieser Infrastruktur ist in der Folge auch zumeist ein Großteil der Innenausbaustruktur zu erneuern oder zu adaptieren.
• Investitionskosten
Verglichene parlamentsspezifische Quadratmeterkosten (z.B. Objekt Doblhoffgasse bzw. Preisdatenbank des Parlaments), wobei der hohe gebäudetechnische Ausbaustandard für die Parlamentsinfrastruktur besonders zu berücksichtigen ist.
ca. 3.000,-- €/m2.
Davon 50% Gebäudetechnik
(Abbruch und Neuausbau) 1.500,-- €/m2
30% anteilig Innenausbau (Abbruch und Neuausbau) 900,-- €/m2
Gesamtinvestitionen netto 2.400,-- €/m2
zuzüglich 20% MwSt. 480,-- €/m2
Gesamtinvestitionen brutto je m2 2.880,-- €/m2
Zu diesen werden aus Objektivitätsgründen die parlamentsüblichen Nebenkosten von 30% hinzugerechnet, daraus ergeben sich Bruttoinvestitionskosten von:
2.880,-- €/m2 x 1,3 = 3.744,-- €/m2
• Mietkosten
Bei 24,-- €/m2 Bruttomiete/Monat ohne Betriebskosten ergeben sich jährlich
Mietkosten von 24,-- €/m2 x 12 = 288,-- €/m2
Bei einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 25 Jahren mit 2,5% kapitalisiert ergeben sich daraus bezogen auf 2008 und Quadratmeter Mietkosten von
288,-- € x 18,42 = 5.305,-- €/m2
• Vergleichsrechnung
Mietkosten inkl. MwSt., exkl. BK 5.305,-- €/m2
Anteilige Investitionen, inkl. MwSt. 3.744,-- €/m2
9.049,-- €/m2
Diesen Investitionskosten wären noch die „Rückbaukosten“ hinzuzurechnen, weil Vermieter zumeist die Wiederherstellung des „ursprünglichen Zustandes“ verlangen, wenn nicht marktgängige Ausbauten durchgeführt werden. Diese können zum Zeitwert 2008 angesetzt werden, weil sie sonst aus Gründen der Baukostensteigerungen auf 25 Jahre indexgesichert hochgerechnet werden und in der Folge wieder abgezinst werden müssten. Diese werden mit für diese Bereiche im Mittel etwa 1.000,-- €/m2 inkl. MwSt. für diese Kosten-Nutzen-Analyse angesetzt.
Der Ausbau im eigenen Haus ist daher wirtschaftlicher als eine langfristige Anmietung.
4.7 M EHRWERTOPTIONEN
4.7.1 Zusätzliche räumliche Funktionen
Der Bauherr würde für einen modernen Parlamentsbetrieb zusätzliche räumliche Funktionen benötigen. Dies wären gemäß internen Erhebungen der Parlamentsdirektion unter anderem:
• Besucherbereiche für öffentliche Ausschusssitzungen
• Platz für öffentliche Ausschusssitzungen / größere Ausschusslokale
• Besprechungsbereich für Abgeordnete
• Stützpunktzimmer/Infrastruktur für Fraktionen
• Servicedesk für Abgeordnete
• Untersuchungsausschusslokal mit Nebenräumen
• Besucherzugang für Gruppen (gesteigerte Zahlen) mit Nebenräumen (Garderoben, WC’s etc.)
• Hauptanlieferung mit Nebenräumen
• Erschließungsflächen (für bestehende Funktionen)
• Standardisierte und austauschbare/multifunktionale Veranstaltungs- und Büroflächen
• Lagerflächen
• Aufzüge
• Catering mit Hinterland
• Standardisierte Konferenzräume mit Dolmetschmöglichkeit
• Saal für EU-Sitzungen
• Raum für EDV-/allg. Support in Sitzungsnähe
• Ausreichende Nebenräume der Sitzungssäle
• Raum für Video-Konferenzen Flash-News-Bereich
• Ver- u. Entsorgungsbereiche
• Technikräume
• Technische Infrastruktur
• Trockene (adäquat konditionierte) Archivräume (schließt auch Bibliothek mit ein)
• Erläuterungszonen für Besuchergruppen mit Einbindung in die Wegeführung
• Restaurantflächen für Abgeordnete, Gäste und Mitarbeiter
Alle diese Funktionalitäten und Räumlichkeiten können derzeit nicht bzw. nicht im notwendigen Umfang im Parlamentsgebäude untergebracht werden und müssen durch Anmietungen im Nahbereich bzw. durch Auslagerungen abgedeckt werden.
4.7.2 Problematik
• Chancen
Die Schaffung derartiger Bereiche ist nur im Zuge eines Gesamtkonzeptes sinnvoll ökonomisch möglich.
Vielmehr könnten im Haupthaus sogar hochwertige neue Flächen geschaffen werden, die diesen Ansprüchen gerecht werden und wodurch gegebenenfalls untergeordnete, allgemeine Büroflächen ausgelagert werden könnten.
• Voraussetzungen für die obigen Wünsche/Optionen
Diese müssen jedoch erst klar definiert und quantifiziert werden und in das noch zu erstellende Raum- und Funktionsprogramm Eingang finden.
• Planungskonsequenzen
• Vor- und Nachteile Nutzung/Kosten
Es bestünde die einmalige Möglichkeit wichtige und zentrale Funktionen im Haupthaus adäquat in einer modernen Büroinfrastruktur unterzubringen und gegebenenfalls teure Anmietungen außer Haus zu vermeiden.
• Die Wirtschaftlichkeit der Schaffung von zusätzlichen Mehrwertflächen im Parlament im Vergleich zu externen Anmietungen ist unter Pkt. 4.6 dargestellt.
• Es könnten etwa 8.500 m2 Mehrwertflächen geschaffen werden (siehe auch Pkt. 4.4.3)
4.8 A BWICKLUNGSKONZEPTE
Die Auswahl des richtigen und projektadäquaten Abwicklungsverfahrens ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg des Projektes.
4.8.1 Planungsphase
Nachfolgend sind die wichtigsten Themen zusammengestellt:
• Design-Handschrift, ein oder mehrere Architekten
Eine einheitliche „Design-Handschrift“ für das gesamte Parlamentsgebäude hätte zweifelsohne einen großen Vorteil. Diese würde jedoch die Beauftragung nur eines Architekten mit dem Design für das gesamte Gebäude voraussetzen.
• Miteinbeziehung eines „Design-Architekten“
Der Bauherr ist für den Wettbewerbsbereich nicht mehr an einen Architekten gebunden.
Man könnte somit entweder nur einen erfahrenen Generalplaner oder einen Generalplaner unter Miteinbeziehung eines progressiven Design-Architekten mit der gestalterischen Ausarbeitung für das gesamte Gebäude beauftragen.
• Zweckmäßigkeiten
Für den Fall, dass sich der Bauherr nach Prüfung der Voraussetzungen und Ziele für eine der Planungsabwicklungen entscheidet, wäre zweckmäßiger Weise im Bedarfsfall neben den sorgfältig ausgewählten Schnittstellen auch eine
Management- und Koordinationserfordernisses eine entscheidende Bedeutung zukommt.
Nicht zuletzt ist zusätzlich auf die denkmalpflegerische Verantwortung intensiv einzugehen.
Diesen Prioritäten überlagert ist eine hohe Flexibilität bezüglich der Anforderungen einer gebäudetechnischen Optimierung.
• Optionen
Eine sinnvolle Option könnte es daher sein ein Team zu kreieren, welches einerseits die Kreativität beim Design ermöglicht und auf der anderen Seite die entsprechenden Managementpotenziale sicherstellt.
• Planungsabwicklungsmodelle (Kurzbeschreibungen)
o Einzelplaner/Konsulenten
Eine Vergabe der (bei diesem Projekt heterogenen) diversen Planungsleistungen an ausschließlich Einzelplaner würde nicht nur einen starken Bauherrn voraussetzen, der zu einem frühen Zeitpunkt „alles weiß, was er will“ und dies auch definieren kann, sondern auch eine starke Projektsteuerung bzw. ein starkes Projektmanagement, weil sonst das Risiko einer Kostenexplosion mit unabsehbaren öffentlichen Wirkungen sehr hoch ist.
Die Absicherung eines Höchstpreisvolumens ist bei dieser Variante vertraglich kaum möglich. Darüber hinaus ist die Kooperationseffizienz der Konsulenten schwer sicherzustellen.
o Generalplaner
Die Beauftragung aller planerischen Leistungen an einen - entsprechend qualifizierten – Generalplaner kann (eine qualifizierte Bauvorbereitung des Bauherrn vorausgesetzt) das Zeit- und Kostenrisiko am ehesten reduzieren, vorausgesetzt es werden insbesondere Kostenrahmen und Zeitrahmen vertraglich abgesichert.
Auch bei dieser Variante muss der Bauherr seiner Bauherrnverantwortung gerecht werden, und ein nachhaltig abgestimmtes Anforderungsprofil der Bauherrnwünsche (eventuell mit kostenrelevanten Varianten) sicherstellen, um Kostenausuferungen hintanzuhalten.
Der Generalplaner muss natürlich ein entsprechend hohes Anforderungsprofil erfüllen. Nicht nur, dass er tunlichst alle maßgeblichen Disziplinen „im eigenen Haus“ haben sollte, muss er auch über entsprechende Referenzen verfügen und eine ausreichende Bonität nachweisen.
Wenn er nicht über alle maßgeblichen Disziplinen „im eigenen Haus verfügt“, muss er einen entsprechend raschen Zugriff auf diese Teams haben und die Eingespieltheit des Teams nachweisen.
Jedenfalls wären in einem solchen Konsulentenvertrag (wie auch in die übrigen Konsulentenverträge bei anderen Abwicklungsmodellen) die wesentlichen Zielvorgaben (tunlichst in der Präambel des Vertrages) zu formulieren und als prioritäres Vertragsziel zu vereinbaren, ebenso wie ein sorgfältig formulierter Vertrag, der ein qualitativ hohes Leistungsniveau sicherstellt.
Im Rahmen eines derartigen Generalplanervertrages bestünde durchaus auch die Möglichkeit einen „besonders kreativen Planer“ einzubetten, wenn in den Vertragsformulierungen entsprechend Vorsorge getroffen wurde (Übernahmebestimmungen, Schnittstellen, Vorgaben, Leistungsaufteilungen, Honorare etc.).
Ob nun eher eine bereichsweise Aufteilung erfolgen sollte (z.B. NR Sitzungssaal)
sicherzustellen, dass die Koordinationsintensität zumindest in diesem Bereich rasch und intensiv erfolgen kann.
Auch aus dem Gesichtswinkel der Risikominimierung für den Bauherrn und damit verbunden mit einer Reduktion der Haftung auf Bauherrnseite wird einer solchen Vergabe der Haustechnikplanung der Vorzug zu geben sein.
In diesem Leistungsbild hat aus Risikogründen des Bauherrn natürlich auch die gesamte gebäudetechnische Bestandsaufnahme enthalten zu sein (oder zumindest die Überprüfung derselben). Insbesondere die Gebäude- technikplanung beinhaltet bei einem Sanierungsprojekt dieser Größe und Komplexität ein außerordentlich hohes Kostenrisiko – weshalb diese Leistung auch mit entsprechenden Garantien abzusichern wäre.
o Risikoprofile
Alle Abwicklungsmodelle weisen unterschiedliche Risikoprofile für den Bauherrn auf. Bei allen Darstellungen wird davon ausgegangen, dass der Bauherr im Rahmen seiner Bauherrnverantwortung eine projektadäquate Bauvorbereitung sicherstellt, weil in der Regel in nachträglichen Bauherrnwünschen und -änderungen das größte Risiko für das Gelingen oder den Misserfolg eines Projektes gegeben sind.
Je mehr Konsulenten der Bauherr direkt beauftragt und als Vertragspartner hat, umso größer wird das Risiko, welches „gleichsam im eigenen Haus“ bleibt. Aus diesem Gesichtswinkel ist daher die Bündelung der Planungsleistungen mit entsprechenden Haftungs- und Risikoklauseln sinnvoll.
Von allen diesen Überlegungen getrennt werden sollten die Leistungen der örtlichen Bauaufsicht, die aus den verschiedensten Gründen von den Planungsleistungen getrennt werden sollten. Dies schon deswegen um einen
„Korrektiv-Filter“ zwischen Planung und Ausführung zu haben.
o Projektsteuerung
Der Bauherr wird voraussichtlich für die Realisierung eines derart komplexen und großen Projektes nicht die erforderlichen Personalkapazitäten aufbauen, weil er sie nach Abschluss des Projekts nicht mehr benötigt. Die Beauftragung einer Projektsteuerung, die auch einen Teil der Bauherrnagenden übernimmt, ist daher nahezu unumgänglich. Dies auch aus Risikogründen
o Örtliche Bauaufsicht
Die örtliche Bauaufsicht sollte aus Gründen der Risikominimierung jedenfalls von der Planung getrennt vergeben werden. Ob diese in zwei Bereiche getrennt werden sollte, nämlich in den Bereich Gebäudetechnik und den Rest, wäre zum gegebenen Zeitpunkt abzustimmen.
Viel spricht jedoch auch hier für eine Bündelung der Leistungen.
o Begleitende Kontrolle
Der begleitenden Kontrolle kommt bei der Realisierung eines derartigen Projektes eine besondere Bedeutung zu.
Sie muss den Bauherrn in der Projektvorbereitungsphase bei der Erstellung der ausreichenden und adäquaten Vorbereitungsleistungen nicht nur unterstützen, sondern diesen Leistungsabschnitt auch intensiv bearbeiten und gleichsam als
„vollständig und adäquat“ freigeben – eine intensive und verantwortungsvolle Aufgabe.
Sie sollte aber auch für das Gelingen des Projektes maßgeblich am
o Streitbeilegungsmechanismen
Der Bauherr sollte vertraglich entsprechende Streitbeilegungsmechanismen vorsehen um im Falle von Meinungsverschiedenheiten von Vertragspartnern rasche außergerichtliche Streitbeilegungen sicherzustellen.
4.8.2 Bauphase: Ausführungsabwicklungsmodelle (Beschreibungen)
• Option Einzelprofessionisten
Die direkte Vergabe an Einzelunternehmen ermöglicht dem Bauherrn eine große Flexibilität und Eingriffsmöglichkeit, ordnet ihm jedoch auch ein erhöhtes Risiko zu (Gewährleistungsfragen, Kosten etc.).
Auch der Eigenaufwand des Bauherrn wird zwangsläufig vergrößert und setzt eine entsprechende Kapazität an qualifiziertem Personal voraus.
• Option Teil-Generalunternehmer (GU)
Die Option Teil-GU macht primär bezüglich der Gebäudehülle einerseits und der Gebäudetechnik andererseits Sinn. D.h., dass die Bauleistungen der Gebäudehülle an einen Teil-Generalunternehmer vergeben werden, ebenso wie die Leistungen der gesamten Gebäudetechnik an einen anderen Teil-Generalunternehmer. In beiden Fällen würden geschlossene Haftungsbereiche entstehen, die für den Bauherrn von Vorteil sein könnten.
Bei der Gebäudetechnik könnte sich auch - eine geschickte Vertragsgestaltung vorausgesetzt – eine deutliche Koordinationserleichterung ergeben, ebenso wie eine Risikosenkung.
• Option Generalunternehmer (GU)
Der Generalunternehmer würde ein schlüsselfertiges Projekt beauftragt erhalten, ausgenommen die Planung. Die Beauftragung eines GU bietet zwar eine geschlossene Gewährleistungskette, ist aber für den gegenständlichen Fall sehr
• Option Generaltreuhänder
Ein Generaltreuhänder würde ähnlich einem Generalunternehmer ein schlüsselfertiges Projekt (mit Kosten- und Termingarantie) beauftragt erhalten, jedoch mit einer offenen und transparenten Abrechnung und detaillierten Ausschreibung. Dadurch ergibt sich für den Bauherrn eine hohe Flexibilität.
Für die Abwicklung mittels eines Generaltreuhänders spricht in diesem Fall sehr viel.
Einerseits erhält der Bauherr ein großes Maß an Flexibilität.
Andererseits kann der Bauherr wesentliche Risken- und Garantiebereiche bei diesem bündeln.
Eine geschickte Vertragsgestaltung vorausgesetzt, kann der Bauherr auf diese Weise – verbunden mit einem starken Controlling und Streitbeilegungsinstrument – viele Risken minimieren und ein hohes Ausmaß an Kostentransparenz sicherstellen, weil der Treuhänder eben als „Treuhänder“ in transparenter und nachvollziehbarer Form die Bauabwicklung und Errichtung durchführt.
• Option Totalunternehmer
Ein Totalunternehmer übernimmt die gesamte Planung und Ausführung des Werkes.
Diese Variante wird wohl für den Bauherrn bei dieser Sanierung die Variante sein, die am wenigsten in Frage kommt.
Nicht nur, dass wesentliche Entscheidungsfragen noch gänzlich offen sind, verlangt eine solche Lösung noch viel mehr als bei einen Generalunternehmer möglichst wenige Änderungen und eine klare Realisierung der Baumaßnahmen, exakt nach den rechtzeitig – vor der Vergabe – fertiggestellten Planungen, weil sonst das Kostensteigerungspotenzial außerordentlich hoch ist.
• Risikoprofile
Jedes der Abwicklungsmodelle birgt ein unterschiedliches Risikoprofil. Verdeutlichen möchte der Sachverständige, dass die Varianten GU und Totalunternehmer eine